[다산, 머무는 곳 ③ | 공인중개사사무소] 다산윤앤김공인중개사, 윤정규대표중개사 어려운 상가시장에서도 해법을 증명하다

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상가시장이 어렵다는 말은 이제 낯설지 않다. 공실은 늘어났고, 임차인은 더 신중해졌으며, 투자자는 수익률을 다시 계산하기 시작했다. 한때 ‘분양만 하면 팔리던’ 시절은 지나갔다. 지금의 상가시장은 더 냉정하다. 입지가 좋아 보여도 임대가 맞지 않으면 어렵고, 가격이 낮아 보여도 운영 가능성이 보이지 않으면 쉽게 선택받기 어렵다.

그렇기 때문에 요즘 상가시장에서는 단순한 매물 소개만으로는 부족하다. 상권을 읽어야 하고, 임차 수요를 판단해야 하며, 업종의 가능성을 따져야 한다. 분양가와 임대료, 투자수익률, 공실 가능성, 향후 운영 방향까지 함께 설명할 수 있어야 한다.

다산신도시에서 이런 흐름을 가장 가까이에서 체감하고 있는 곳 중 하나가 다산윤앤김공인중개사다. 윤정규 대표공인중개사는 다산 입주 초기부터 직접 다산에 거주하며, 처음부터 상가중개를 중심으로 부동산 중개업을 이어왔다. 다산신도시의 상권 형성 과정과 상가 공급, 입점 변화, 공실 문제를 현장에서 지켜봐 온 셈이다.

여기에 ㈜윤앤김파트너스를 통한 상업용시설 분양대행 경험까지 더해졌다. 특히 최근 다산동 6054 일대 원픽프라자2차 65개 호실 중 59개 호실을 분양완료하며 약 90.8%, 즉 약 91%의 분양률을 기록했다. 상가시장이 쉽지 않다는 말이 반복되는 상황에서 나온 결과라는 점에서 눈에 띈다.

윤정규 대표공인중개사는 이 성과를 단순히 “잘 팔았다”는 말로 설명하지 않는다. 그는 오히려 “상가는 분양만 보고 접근하면 위험하다”고 말한다. 분양 이후 임대가 이어지고, 업종이 들어오고, 상권이 실제로 움직여야 상가의 가치가 완성된다는 것이다.

“상가는 분양하고 끝나는 상품이 아닙니다. 수분양자 입장에서는 이 상가가 나중에 임대가 될지, 어떤 업종이 들어올 수 있을지, 수익률이 현실적인지까지 궁금해하십니다. 결국 상가는 파는 것보다, 그 이후를 함께 설명할 수 있어야 합니다.”

어려운 시장에서 분양률 약 91%가 가능했던 이유

상가 분양은 분위기로만 되는 일이 아니다. 특히 지금처럼 시장이 신중해진 시기에는 더 그렇다. 투자자는 예전보다 꼼꼼하게 묻고, 임대인은 공실 가능성을 걱정하며, 실사용자는 업종과 동선, 주차와 노출을 따진다.

원픽프라자2차의 분양이 의미 있는 이유도 여기에 있다. 상가시장이 전반적으로 위축된 상황에서도 65개 호실 중 59개 호실이 분양완료될 수 있었던 배경에는 단순한 영업력이 아니라, 현장을 기반으로 한 설명력이 있었다.

윤정규 대표공인중개사는 상가 분양에서 가장 중요한 것은 “막연한 기대감이 아니라 납득 가능한 근거”라고 말한다.

“상가를 보러 오시는 분들은 좋은 이야기만 듣고 싶어하지 않습니다. 오히려 요즘은 더 정확한 이야기를 원하십니다. 이 자리가 왜 가능한지, 어떤 업종이 맞는지, 임대료는 어느 선이 현실적인지, 주변 상권과 비교했을 때 어떤 장단점이 있는지를 듣고 싶어하세요.”

상가 분양은 결국 신뢰의 문제다. 과장된 전망이나 막연한 호재만으로는 계약이 오래가지 않는다. 투자자가 스스로 납득할 수 있어야 하고, 실사용자가 운영 가능성을 그릴 수 있어야 한다. 임대가 필요한 호실이라면 향후 임차 수요까지 함께 판단해야 한다.

다산윤앤김공인중개사는 이 과정에서 단순히 호실을 설명하는 데 그치지 않았다. 상가의 위치, 배후수요, 주변 업종, 예상 임대수요, 층별 특성, 전용률, 주차, 향후 입점 가능성까지 종합적으로 설명하며 고객의 판단을 도왔다.

“좋은 상가라고 말하는 것은 쉽습니다. 하지만 왜 좋은지 설명할 수 있어야 합니다. 반대로 조심해야 할 부분이 있으면 그것도 이야기해야 합니다. 그래야 계약 이후에 고객이 불안하지 않습니다.”

다산 입주 초기부터 상가중개를 해온 현장 감각

윤정규 대표공인중개사의 강점은 다산신도시를 ‘자료’로만 본 것이 아니라 ‘현장’으로 겪어왔다는 데 있다. 다산 입주 초기부터 이곳에 거주하며, 상가중개를 중심으로 부동산 중개업을 해왔기 때문이다.

다산신도시는 짧은 시간 안에 빠르게 성장한 도시다. 아파트 입주가 이어졌고, 상업시설이 공급됐고, 병원과 학원, 음식점과 생활편의시설이 차례로 채워졌다. 하지만 모든 상가가 같은 속도로 자리 잡은 것은 아니었다. 어떤 구간은 빠르게 활성화됐고, 어떤 구간은 예상보다 시간이 걸렸다. 또 어떤 곳은 업종이 바뀌면서 다시 가능성을 찾기도 했다.

윤정규 대표공인중개사는 상가를 볼 때 “숫자보다 먼저 현장을 봐야 한다”고 말한다.

“상가는 엑셀표만으로 판단하기 어렵습니다. 사람이 어디로 걷는지, 어느 지점에서 멈추는지, 어떤 업종에는 반응하고 어떤 업종에는 반응하지 않는지 봐야 합니다. 상권은 책상 위에서 완성되는 게 아니라 현장에서 보입니다.”

상가중개에서 현장 감각은 중요하다. 같은 평수, 같은 분양가, 같은 임대료라도 위치와 동선, 업종 적합성에 따라 결과는 달라진다. 서류상 조건이 좋아 보여도 실제 소비 동선과 맞지 않으면 임차인은 버티기 어렵고, 반대로 처음에는 조용해 보였던 자리도 업종이 맞으면 충분히 가능성이 생길 수 있다.

다산윤앤김공인중개사는 그 차이를 설명하려고 하는 사무소다. 매물의 장점만 말하기보다, 그 자리가 가진 한계와 주의할 점까지 함께 설명하는 것이 상가중개의 기본이라고 보기 때문이다.

분양대행과 임대중개가 만났을 때 생기는 시너지

상업용시설 분양대행과 부동산 중개업은 비슷해 보이지만 역할이 다르다. 분양대행은 상업시설의 가능성을 설명하고 수분양자에게 투자 판단의 근거를 제시하는 일이다. 반면 임대중개는 실제 시장에서 임차인을 연결하고, 상가가 운영될 수 있는 현실적인 조건을 맞춰가는 일이다.

윤정규 대표공인중개사는 이 두 영역을 함께 보고 있다. 그래서 상가를 단순히 ‘분양 상품’으로만 보지 않는다. 분양 이후 어떤 업종이 들어올 수 있는지, 임대료가 시장에서 받아들여질 수 있는지, 공실 가능성은 어떻게 줄일 수 있는지, 임대인과 임차인이 서로 납득할 수 있는 조건은 무엇인지까지 함께 고민한다.

원픽프라자2차에서 주목할 부분도 바로 이 지점이다. 단순히 분양률 약 91%라는 결과에 그치지 않고, 분양한 상가에 대해 적극적으로 임대를 연결하며 상가가 실제로 시장 안에서 움직일 수 있도록 돕고 있다는 점이다.

이는 상가분양대행과 부동산 중개업이 만났을 때 만들어지는 중요한 시너지다. 분양 단계에서 끝나는 것이 아니라, 이후 임대와 입점까지 이어지도록 관리하고 연결하는 구조가 만들어지기 때문이다.

“상업용시설은 분양이 끝났다고 끝나는 게 아닙니다. 결국 상가는 사람이 들어와야 하고, 업종이 맞아야 하고, 운영이 되어야 합니다. 저는 분양 단계에서도 나중에 임대와 운영까지 이어질 수 있는지를 같이 봐야 한다고 생각합니다.”

이 관점은 지금 상가시장에 특히 중요하다. 단순히 호실을 나누어 팔고 끝나는 방식으로는 시장의 신뢰를 얻기 어렵다. 상가 하나가 제대로 자리 잡기 위해서는 분양, 임대, 업종 구성, 운영 안정성, 상권 활성화가 함께 맞물려야 한다.

다산윤앤김공인중개사가 상가중개와 분양대행을 함께 수행하는 이유도 여기에 있다. 매물을 단순히 연결하는 데서 멈추지 않고, 상업공간이 실제 시장 안에서 어떻게 작동할 수 있을지까지 바라보기 위해서다.

공실을 줄이는 중개는 다르게 접근해야 한다

상가시장의 가장 큰 고민 중 하나는 공실이다. 하지만 공실은 단순히 임차인이 없다는 결과만을 뜻하지 않는다. 그 안에는 임대료, 업종, 동선, 노출, 시설, 주차, 관리비, 경쟁점포, 소비자의 체류시간 등 다양한 이유가 숨어 있다.

윤정규 대표공인중개사는 공실을 해결하려면 먼저 원인을 정확히 봐야 한다고 강조한다.

“공실이 생기면 빨리 임차인을 찾는 것만 생각하기 쉽습니다. 그런데 왜 비어 있는지부터 봐야 합니다. 임대료가 시장과 맞지 않는지, 업종이 맞지 않았는지, 손님이 흐르는 동선과 연결되지 않는지, 건물의 장점이 제대로 전달되지 않는지 확인해야 합니다.”

공실 해결은 단순한 광고량의 문제가 아니다. 매물의 장점만 반복해서 보여주는 것보다, 그 상가에 맞는 업종을 다시 찾고, 임대조건을 현실적으로 검토하고, 임차인이 이해할 수 있는 언어로 공간의 가능성을 설명하는 과정이 필요하다.

분양을 한 상가에 적극적으로 임대를 연결하는 일은 수분양자에게도 중요하다. 상가를 보유한 이후 가장 큰 고민은 결국 공실과 임대 안정성이기 때문이다. 분양대행 경험과 임대중개 경험이 함께 있을 때, 단순히 “팔리는 상가”가 아니라 “운영될 수 있는 상가”에 대한 판단이 가능해진다.

“임대인에게 듣기 좋은 말만 하는 것이 좋은 중개는 아니라고 생각합니다. 지금 시장에서 이 조건이 통할지, 임차인은 어떤 부분을 부담스러워할지 솔직하게 말씀드려야 합니다. 그래야 공실 기간을 줄일 수 있습니다.”

윤정규 대표공인중개사의 중개 철학

윤정규 대표공인중개사가 부동산 중개업에서 가장 중요하게 생각하는 것은 책임이다. 계약을 성사시키는 것도 중요하지만, 그 계약이 고객에게 맞는 선택인지 끝까지 고민해야 한다는 것이다.

그는 상가중개를 “사람의 시작을 돕는 일”이라고 표현한다.

“상가 계약은 단순히 도장을 찍는 일이 아닙니다. 누군가에게는 창업의 시작이고, 누군가에게는 자산을 맡기는 일입니다. 그래서 중개사는 매물을 많이 아는 것도 중요하지만, 고객이 감당할 수 있는 선택인지 함께 봐야 합니다.”

이 말에는 다산윤앤김공인중개의 방향이 담겨 있다. 상가를 찾는 사람에게 필요한 것은 무조건 긍정적인 말이 아니다. 때로는 이 자리가 맞지 않을 수 있다는 조언도 필요하고, 조금 더 준비가 필요하다는 설명도 필요하다. 임대인에게도 마찬가지다. 지금의 조건이 시장과 맞는지, 어떤 방식으로 조정해야 할지 현실적으로 이야기해야 한다.

윤정규 대표공인중개사는 좋은 계약을 “계약 당일 기분만 좋은 계약”으로 보지 않는다. 계약 이후에도 임대인과 임차인이 서로 납득하고, 불필요한 분쟁 없이 안정적으로 이어질 수 있어야 좋은 계약이라고 본다.

“저는 계약이 끝난 뒤에도 고객이 마음이 편했으면 좋겠습니다. 그게 가장 중요합니다. 빠르게 계약하는 것도 필요하지만, 더 중요한 것은 정확하게 계약하는 것입니다.

어려운 시장일수록 기준이 필요하다

상가시장이 어려울수록 사람들은 더 좋은 매물을 찾는다. 하지만 좋은 매물보다 더 중요한 것은 좋은 판단 기준이다. 어떤 상가가 내 업종과 맞는지, 어느 정도 임대료가 현실적인지, 분양가와 수익률은 어떻게 봐야 하는지, 향후 공실 위험은 어떻게 판단해야 하는지 기준이 있어야 한다.

다산윤앤김공인중개사는 그 기준을 함께 세우는 사무소를 지향한다. 다산 입주 초기부터 현장에서 쌓아온 상가중개 경험, ㈜윤앤김파트너스를 통한 상업용시설 분양대행 경험, 분양 이후 임대까지 연결하는 실전 감각, 계약 전 법규와 조건을 꼼꼼히 짚는 태도가 그 바탕이다.

원픽프라자2차 65개 호실 중 59개 호실 분양완료, 분양률 약 91%라는 결과도 결국 이 기준 위에서 만들어졌다. 어려운 시장에서도 고객이 납득할 수 있는 설명이 있었고, 상가의 가능성과 리스크를 함께 보여주는 과정이 있었으며, 분양 이후 임대까지 바라보는 책임 있는 접근이 있었다.

다산신도시에서 상가를 고민한다면 이제 질문은 단순하지 않다.

좋은 매물이 있는가.
그보다 먼저 물어야 한다.

왜 이 상가가 좋은가.
내 업종과 맞는가.
임대가 가능한 구조인가.
수익률은 현실적인가.
계약 전 반드시 확인해야 할 것은 무엇인가.
그리고 이 선택이 나에게 맞는가.

그 질문에 함께 답을 찾아가는 곳.
다산 상가의 현장을 읽고, 분양과 중개를 함께 보며, 고객의 선택이 조금 더 안전하고 명확해질 수 있도록 돕는 곳.

다산윤앤김공인중개사는 어려운 상가시장 속에서도 그렇게 해법을 찾아가고 있다.

다산윤앤김공인중개사 윤정규 대표공인중개사

윤정규 대표공인중개사는 다산 입주 초기부터 다산에 직접 거주하며, 상가중개를 중심으로 부동산 중개업을 이어왔다. 현재 다산윤앤김공인중개사를 이끌고 있으며, ㈜윤앤김파트너스를 통해 상업용시설 분양대행 업무도 함께 수행하고 있다.

최근 다산동 6054 원픽프라자2차 65개 호실 중 59개 호실 분양완료, 분양률 약 91%의 성과를 바탕으로 어려운 상가시장에서도 현장 분석과 정확한 설명, 분양 이후 임대 연결의 중요성을 보여주고 있다.

윤정규 대표공인중개사는 상가를 단순히 사고파는 대상으로 보지 않는다. 임대인에게는 자산의 방향을 잡는 일이고, 임차인에게는 새로운 사업의 출발점이며, 수분양자에게는 장기적인 투자 판단이 필요한 선택이라고 본다. 빠른 계약보다 정확한 계약, 막연한 기대보다 납득 가능한 설명, 분양 이후까지 바라보는 책임 있는 중개를 지향한다.