서울 아파트 분양가 평당 6355만 원 최고치... 공사비·대지비 폭등
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[서울=이진형 기자] 서울 주택 시장의 신축 아파트 가격 상승 압박이 전방위로 거세지고 있다. 재건축 정비사업의 평당 공사비가 1,600만 원 선 턱밑까지 치솟으며 역대 최고가를 기록한 데다, 서울 분양가에서 순수 땅값이 차지하는 비중이 70%를 넘어섰기 때문이다. 건설 원가와 토지 비용의 동반 폭등은 결국 일반 분양가 상승으로 이어져 서울 전역의 신축 아파트 진입 장벽을 높이고 있다.
초호화 커뮤니티·소방 규제에 유가 불안까지… 여의도발 공사비 쇼크
서울 영등포구 여의도 광장아파트 재건축 조합이 제시한 3.3㎡(1평)당 공사비가 약 1,590만 원을 기록하며 시장에 큰 충격을 주고 있다. 이는 불과 한 달 전 인근 목화아파트가 내건 평당 1,370만 원보다도 16%나 높은 수준이다. 두 단지 모두 400가구 안팎의 소규모 사업장이라는 점을 고려하면, 최근의 공사비 폭등은 '규모의 경제' 실패보다는 조합 간의 초고급화 경쟁이 본질적인 원인이라는 지적이다.
최근 여의도 일대는 해외 유명 설계사와의 협업을 필두로 초고층·초호화 단지를 짓기 위한 자존심 대결이 한창이다. 50층 이상 초고층 빌딩은 지진과 하중을 견뎌야 해 골조 공사비가 기하급수적으로 뛰고, 피난안전구역 설치 등 소방 규제에 따른 추가 설비 비용이 막대하다. 여기에 가구당 커뮤니티 면적을 넓히기 위해 지하를 더 깊게 파는 공사가 이어지고, 주차로봇·무인셔틀버스·호텔식 컨시어지 서비스까지 도입되면서 원가가 천정부지로 치솟고 있다.
대외적 요인도 하방을 단단히 지지하고 있다. 미국-이란 간 지정학적 리스크로 유가가 요동치면서 레미콘 혼화제, 방수재, 아스콘 등 유가 연동 원자재 가격이 급등했다. 인건비 측면에서는 중대재해처벌법과 주 52시간제에 더해 노동조합법 개정안(노란봉투법) 여파로 공기 연장 우려가 커졌다. 공사 기간이 늘어날수록 사업비 대출에 따른 금융비용이 눈덩이처럼 불어나는데, 한국은행의 연내 기준금리 인상 예고까지 더해져 압박은 최고조에 달했다.
전문가들은 올해 연간 건설공사비지수가 최소 5% 이상 상승할 것으로 보며, 한번 오른 원가가 과거 수준으로 회복되기는 어렵다고 입을 모은다.
“공사비가 전부가 아니다”… 서울 분양가 71%는 ‘땅값’이 차지
주택 소비자들이 체감하는 분양가 폭등의 또 다른 주범은 다름 아닌 ‘대지비(땅값)’이다. 주택도시보증공사(HUG)의 5월 통계에 따르면, 전국 민간아파트 분양가 중 대지비가 차지하는 비율은 51%로 16개월 만에 최고치를 기록했다.
특히 서울의 대지비 비율은 71%로 전국 압도적 1위를 기록했다. 아파트 가격의 10원 중 7원 이상은 건축 비용이 아니라 순수한 토지 감정평가액과 가산비(특수공법 등) 구조에서 발생했다는 의미다. 지난달 동작구에서 분양된 ‘써밋 더힐’과 ‘아크로 리버스카이’ 등 한강변 고가 입지 단지들의 분양이 집중되면서 평균 땅값 비중을 크게 끌어올린 것으로 분석된다.
평당 분양가 6300만 원 돌파… 도미노 인상 번지나
토지 가격 상승과 역대급 공사비 책정의 결과물은 고스란히 분양가 숫자로 증명됐다. 지난달 말 기준 서울 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 전월 대비 8.85% 급등한 6,355만 원을 기록하며 사상 최초로 6,000만 원 고지를 넘어섰다. 전국 평균 평당 분양가 역시 2,140만 원으로 역대 최고 수준이다.
부동산 전문가들은 여의도 광장아파트가 찍은 '평당 공사비 1,590만 원'이 강남권과 한강변 정비사업장의 새로운 기준점으로 작용해 주위 단지로 빠르게 전염될 가능성이 높다고 경고한다.
특히 분양가상한제가 적용되지 않는 비규제지역의 경우, 조합원들이 공사비 인상으로 발생한 추가분담금 손실을 메우기 위해 일반분양가를 최대한 높여 잡을 것이 자명하다. 부동산 업계 관계자는 "공사비와 대지비가 동시에 오른다는 것은 신축 아파트 가격의 '하한선' 자체가 상향 조정됨을 뜻한다"며 "정부의 공급 다변화 정책에도 불구하고 시장의 비용 유발 요인들이 분양가를 전방위로 밀어 올리고 있어 당분간 내 집 마련 수요자들의 부담은 가중될 것"이라고 내다봤다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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