대출 막히자 서울 40㎡ 이하 거래 역대 최대
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[서울=이진형 기자] 고강도 주택담보대출 규제의 파장이 서울 아파트 시장을 가격대별·면적별로 극명하게 갈라놓고 있다. 현금 동원력이 필요한 강남권 및 한강변 고가 아파트 시장은 매물이 쌓이며 관망세가 짙어진 반면, 대출 문턱을 넘기 유리한 6억 원 안팎의 중저가 단지와 초소형 아파트에는 실수요 매수세가 대거 몰리며 신고가 행진이 이어지는 양상이다.
강남 매물 30~50% 쌓일 때… 노·도·강 등 중저가 매물은 최대 37% '쏙'
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 올해 1월 1일 기준 5만 7,001건이던 서울 아파트 매물은 7월 28일 기준 6만 1,181건으로 7.3%(4,180건) 증가했다.
하지만 자치구별 속사정은 180도 달랐다. 성동구(70.3%)를 필두로 송파구(50.6%), 광진구(43.6%), 용산구(40.9%), 강남구(35.7%), 서초구(30.5%) 등 고가 및 한강변 지역은 매물이 큰 폭으로 늘어난 반면, 중저가 아파트 밀집 지역은 매물 소진 속도가 가팔랐다. 중랑구(-37.3%), 강북구(-36.3%), 구로구(-27.5%), 노원구(-26.3%), 금천구(-25.6%), 도봉구(-24.2%) 순으로 매물이 급감했다.
실제 국토교통부 실거래가 시스템 분석 결과, 올해 서울에서 거래량이 가장 많았던 단지 역시 강북구 'SK북한산시티'(187건), 성북구 '한신·한진'(150건), 노원구 '상계주공9단지'(135건) 등 중저가 대단지에 집중됐다.
거래 활성화는 가파른 가격 상승으로 이어졌다. 강북구 미아동 SK북한산시티 전용 84㎡는 지난 1월 6억 8,300만 원에서 6월 8억 3,000만 원으로 불과 반년 만에 1억 4,700만 원(21.5%) 뛰어올랐다. 노원구 상계주공9단지 전용 49㎡ 또한 2월 4억 8,000만 원대에서 이달 6억 3,000만 원으로 1억 5,000만 원(31%) 급등했다. 현재 두 단지 모두 호가가 실거래가보다 2,000만~5,000만 원 이상 높게 형성돼 있다.
"대출 막히자 몸집 줄였다"… 서울 전용 40㎡ 이하 거래 '역대 최대'
대출 규제가 몰고 온 또 다른 변화는 '면적의 소형화'다. 대출 한도가 줄어든 신혼부부 및 젊은층이 중소형 대신 초소형 아파트로 눈을 돌리면서 전용 40㎡(약 15~17평) 이하 아파트 거래가 폭발적으로 증가했다.
한국부동산원 통계에 따르면 올해 1~5월 서울에서 매매된 전용 40㎡ 이하 아파트는 총 3,985건으로, 전년 동기(2,692건) 대비 약 48% 급증했다. 이는 2006년 통계 집계 이래 최고치다. 서울 전체 아파트 거래 10건 중 1건 이상(11.6%)이 초소형이었던 셈이다.
초소형 매매 거래 상위 자치구: 성동구(745건), 노원구(473건), 강서구(355건), 구로구(326건), 강남구(274건) 순
초소형 신고가 사례: 강남구 수서동 전용 39㎡(16억 9,000만 원), 송파구 문정시영 전용 35㎡(8억 9,000만 원), 강서구 가양동 성지2단지 전용 34㎡(7억 3,800만 원)
초소형 아파트는 청약 시장에서도 분양가 부담을 덜려는 수요가 몰리며 '써밋 더힐' 전용 39㎡A가 1순위 평균 57대 1의 경쟁률을 기록하는 등 강세를 보였다.
전문가들 "대출 한도 축소가 만든 기현상… 실수요 선택지 더 줄어들 것"
부동산 전문가들은 이번 양극화 현상이 정부의 대출 한도 축소 정책에 따른 불가피한 시장 재편 과정이라고 입을 모은다.
대출 한도 축소 영향이 상대적으로 적은 6억 원 안팎의 중저가 아파트로 실수요 유입이 쏠리고 있으며 중저가 매물이 빠르게 소진되고 가격이 오르면서 실수요자들의 내 집 마련 부담은 더욱 가중될 수밖에 없다는 지적이다.
대출 규제로 2030세대의 구매력이 감소한 데다 1인 가구 증가가 맞물려 초소형 아파트 선호 현상이 짙어지며 오피스텔 대비 우수한 커뮤니티·주차 여건과 향후 재건축 기대감까지 더해져 초소형 중심의 거래 회전세는 한동안 지속될 것이라는 전망이 나온다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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