올해 전국 아파트 교환 305건… 3년 만에 최대치
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[서울=이진형 기자] 정부의 8·3 부동산 세제 개편안 확정 이후, 서울 강남권을 비롯한 수도권 초고가 주택 시장을 중심으로 주택을 서로 맞바꾸는 ‘부동산 교환 거래’가 급증하고 있다. 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 축소와 1가구 1주택자 공제 한도 설정이 예고되면서, 세제 개편 전 현재 기준에서 양도차익을 미리 정산하고 취득가액을 높이려는 절세 셈법이 작용한 결과다.
12일 한국부동산원 통계에 따르면 올해 1~6월 전국 아파트 교환 거래는 총 305건으로 집계됐다. 이는 역대 최고치였던 2023년 상반기(394건) 이후 3년 만에 가장 높은 수치다. 서울 역시 상반기 교환 거래가 57건을 기록하며 세제 강화 기조 속에서 절세형 교환 거래가 시장의 새로운 대안으로 떠오르고 있음을 보여줬다.
‘교환 거래’의 절세 메커니즘… 취득가액 리셋으로 미래 양도세 방어
부동산 교환 거래는 아파트, 오피스텔 등 재산권을 물물교환 형태로 주고받는 합법적인 매매 방식이다. 주택을 맞바꾸더라도 기존 주택 처분에 따라 양도소득세가 발생하고 새로 취득하는 주택에 대한 취득세도 부담해야 한다.
그럼에도 장기 보유자들이 당장의 세금을 무릅쓰고 교환에 나서는 이유는 ‘취득가액 재설정(리셋)’ 효과 때문이다.
현재 시세가 비슷한 주택과 맞교환해 기존에 누적된 양도차익에 대한 세금을 현행 세제 기준에서 일시 정산한다.
교환 시점의 거래 가액이 새로 취득하는 주택의 기준 취득가가 되므로, 향후 주택을 매도할 때 발생하는 양도차익 계산 방식에서 유리한 고지를 점한다.
과거 저렴한 가격에 주택을 매입해 누적 양도차익이 큰 실거주자의 경우, 향후 세법이 한층 강화된 상태에서 매도하는 것보다 현재 시점에서 정산하는 것이 총 세부담 측면에서 유리할 수 있다.
장특공제 한도 ‘10억 캡’ 신설… 초고가 주택 세 부담 수억 원 증가
이 같은 흐름의 결정적 계기는 정부의 양도세 공제 한도 축소다. 개편안에 따르면 현행 장특공제가 장기거주소득공제로 전환되며, 1가구 1주택자의 양도차익 공제 한도가 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 상한선(캡)이 설정된다.
세무업계의 시뮬레이션 결과에 따르면, 서울 서초구 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 10년 전 16억 원에 매입해 56억 원에 매도(양도차익 40억 원)할 경우, 양도세는 올해 2억 4,185만 원 수준이다. 그러나 공제 한도가 10억 원으로 제한되는 2029년에는 양도세가 9억 4,500만 원 안팎으로 4배 가까이 폭증하게 된다.
이에 따라 보유세(종합부동산세) 및 양도세 부담이 동시에 커진 시가 40억 원 이상 초고가 주택 보유자들 사이에서 인근 유사 단지 간 공시가격과 시세를 맞춘 교환 매매 문의가 늘고 있다.
거래세 비용 부담과 정밀한 감정평가 유의해야
전문가들은 교환 거래가 유용한 절세 전략이 될 수 있지만, 사전에 고려해야 할 변수가 적지 않다고 조언한다.
부동산 자산관리 및 세무 전문가들은 "동일 단지 내 동일 평형이라 하더라도 층, 향, 조망권에 따라 시세 차이가 발생하므로 객관적인 감정평가를 거쳐 계약서상 차액 정산 기준을 명확히 해야 세무당국의 부인 위험을 피할 수 있다"며 "당장 지출되는 취득세와 양도세, 중개보수 등 거래 비용이 향후 절감될 양도세보다 적은지 정밀한 계산이 선행되어야 한다"고 강조했다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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