[전문가 칼럼 | 성진용 건축사] 토지투자에서 경계해야 할 말 가운데 하나는 “이미 유명한 곳이니 안전하다”는 말이다. 유명하다는 것은 분명 해당 지역의 가치가 시장에서 인정받고 있다는 의미지만, 반대로 보면 그만큼 미래 가치가 현재 가격에 반영됐을 가능성도 있다는 뜻이다.
그래서 토지투자에서는 현재의 유명세보다 앞으로 어떤 변화가 일어날 것인지를 살펴볼 필요가 있다.
이 지점에서 중국 춘추전국시대의 상인 범려를 떠올릴 수 있다. 범려는 이미 부가 형성된 곳만을 따라간 것이 아니라 사람과 물자가 어디로 움직이는지, 거래가 어디에서 이뤄지는지, 앞으로 어떤 곳이 새로운 중심이 될 것인지를 살폈다. 그가 도(陶)를 선택한 배경 역시 교통과 물류의 흐름을 바탕으로 새로운 중심이 될 가능성을 읽었기 때문으로 해석할 수 있다.
오늘날 투자자가 살펴봐야 할 대상은 과거의 강과 육로 대신 GTX·KTX 같은 철도망, 고속도로, 산업단지, 신도시, 일자리, 인구, 도시계획 등이다.
그런 관점에서 보면 동탄은 단순히 집값이 오른 신도시가 아니다. 하나의 도시가 어떤 과정을 거쳐 성장하는지를 보여주는 사례에 가깝다.
동탄의 성장은 하나의 호재로 설명할 수 없다
동탄을 설명할 때 흔히 삼성전자, GTX-A, 신도시, 동탄역 등을 먼저 이야기한다. 모두 동탄의 현재 모습을 설명하는 중요한 요소다. 하지만 투자자가 주목해야 할 것은 각각의 호재가 아니라 호재들이 어떻게 연결됐는가이다.
동탄에는 대규모 주거지를 담을 수 있는 도시계획이 있었고 산업·업무 기능과 광역도로망, 상업시설, 학교와 공원 등이 계획됐다. 여기에 수도권 남부 산업축과 연결되는 입지와 삼성전자 및 반도체 산업이라는 일자리 기반이 결합했다. 이후 GTX-A가 서울 접근성을 높이면서 도시의 경쟁력은 한층 강화됐다.
산업은 일자리를 만들고, 일자리는 인구를 끌어들인다. 인구가 늘면 주거가 필요하고, 주거가 형성되면 상권과 생활 인프라가 따라온다. 교통망은 이 모든 기능을 연결한다.
결국 동탄의 성장은 단일 호재의 결과라기보다 산업·일자리·교통·주거·상업·도시계획이 서로 맞물린 결과라고 볼 수 있다.
이것이 동탄에서 배워야 할 핵심이다. 도시의 가치는 단순히 호재의 개수가 아니라 호재의 연결성에서 만들어진다.
GTX의 본질은 ‘철도’보다 ‘시간’에 있다
동탄을 이야기하면서 GTX만을 강조하는 것 역시 경계할 필요가 있다.
GTX가 가져온 가장 큰 변화는 철도 하나가 추가됐다는 사실 자체보다 사람의 이동시간을 줄였다는 것이다.
도시의 경쟁력은 과거처럼 물리적인 거리만으로 결정되지 않는다. 같은 거리에 있더라도 이동에 걸리는 시간이 줄어들면 사람들은 해당 지역을 다른 방식으로 평가하기 시작한다.
출퇴근 시간이 줄어들면 더 먼 지역에서도 주거를 선택할 수 있고, 기업 입장에서는 인력 확보가 쉬워질 수 있다. 교통은 주거와 산업을 동시에 움직이는 요소인 셈이다.
따라서 GTX가 집값을 직접 올리는 것이라고 단순하게 해석하기보다는, 이동시간의 변화를 통해 사람과 기업의 선택을 바꾸고 그 결과 도시의 중심과 토지의 가치에 영향을 미치는 구조를 이해해야 한다.
‘제2의 동탄’을 찾는 질문을 바꿔야 한다
동탄의 성장을 본 투자자들은 자연스럽게 “다음 동탄은 어디인가”를 묻게 된다.
하지만 질문을 조금 바꿀 필요가 있다.
“동탄과 비슷한 지역은 어디인가”가 아니라 “동탄을 성장시킨 구조가 다시 만들어지고 있는 곳은 어디인가”를 찾아야 한다.
제2의 동탄은 동탄과 똑같은 신도시일 필요가 없다. 산업과 일자리가 만들어지고, 교통망이 개선되며, 인구가 유입되고, 주거와 상업 기능이 형성되면서 새로운 도시의 중심이 만들어지는 곳이라면 그 가능성을 살펴볼 수 있다.
이를 위해서는 최소한 다음과 같은 요소를 함께 봐야 한다.
첫째는 산업과 일자리다. 어떤 산업이 들어오는지보다 중요한 것은 그 산업이 실제로 얼마나 많은 일자리를 만들고 어떤 인구를 끌어들일 것인지다.
둘째는 교통이다. 단순히 역이 있는지를 보는 것이 아니라 어떤 철도와 도로가 연결되고, 이동시간을 얼마나 줄이며, 어느 생활권까지 확장할 수 있는지를 살펴야 한다.
셋째는 사람이 들어올 공간이 있는지다. 산업과 교통이 좋아도 주거·업무·상업시설을 수용할 공간이 없다면 도시의 성장에는 한계가 있다.
넷째는 도시계획이다. 현재의 건물만 볼 것이 아니라 도로와 철도, 용도지역, 산업·주거·상업시설의 배치 등을 통해 도시의 미래 구조를 읽어야 한다.
다섯째는 주변 도시와의 연결성이다. 행정구역의 경계보다 실제 생활권이 어떻게 연결되는지가 중요하다. 사람은 일자리와 쇼핑, 교육, 의료를 위해 다른 도시로 이동하기 때문이다.
마지막은 가격이다. 아무리 미래가치가 높은 지역이라도 그 가치가 이미 가격에 충분히 반영됐다면 투자 기회는 제한적일 수밖에 없다.
평택지제·수원·인덕원에서 봐야 할 것
이러한 관점에서 보면 지역마다 제2의 동탄을 찾는 방법도 달라진다.
평택지제는 단순히 지제역이라는 역세권으로 접근하기보다 산업과 철도가 결합하는 구조를 살펴볼 필요가 있다. 반도체 산업과 대기업 일자리, KTX, 수도권 전철, 광역교통망, 주변 도시개발이 어떤 방식으로 연결되고 있는지가 핵심이다.
수원은 동탄처럼 새로운 도시가 만들어지는 곳과는 성격이 다르다. 이미 형성된 도시에서 철도와 상업·업무 기능이 재편되고 기존 주거지가 변화하면서 새로운 도시의 중심이 만들어지는 과정을 살펴볼 필요가 있다.
인덕원 역시 단순한 역세권이라는 표현만으로는 충분하지 않다. 여러 교통망이 연결되면 사람의 이동경로가 바뀌고, 이에 따라 상업시설과 업무시설의 입지, 주거 선호, 도시의 중심축까지 달라질 수 있다.
결국 세 지역을 동일한 기준으로 평가하기보다 각 지역에서 어떤 도시 변화가 진행되고 있는지를 읽는 것이 중요하다.
호재가 아니라 ‘구조’를 분석해야 한다
부동산 시장에서 새로운 교통망이나 산업단지 개발 소식은 쉽게 접할 수 있다. 그러나 호재 자체만으로 투자 판단을 내리기에는 부족하다.
“GTX가 들어온다”는 소식에서 멈추지 않고, “누가 그 철도를 이용하는가”, “왜 이동하는가”, “그 이동이 산업·주거·상업에 어떤 변화를 만드는가”, “그 변화가 어느 지역의 토지 가치를 바꾸는가”까지 연결해서 봐야 한다.
호재는 출발점일 뿐이다. 투자자가 읽어야 하는 것은 호재 이후에 나타날 도시의 구조적 변화다.
특히 토지투자에서는 개발이 어느 단계에 와 있는지도 중요하다.
계획, 발표, 확정, 착공, 진행, 준공, 개통, 이용, 도시 변화, 가격 재평가로 이어지는 과정에서 현재 자신이 어느 단계에 있는지를 확인해야 한다. 이미 시장의 관심이 집중된 뒤라면 미래가치의 상당 부분이 가격에 반영됐을 가능성도 고려해야 한다.
현재의 지도가 아닌 ‘미래의 지도’를 보라
건축가는 빈 땅을 보고 완성될 건물을 상상한다. 토지투자자 역시 현재의 땅만 볼 것이 아니라 그 주변에 만들어질 미래의 도시를 그려볼 필요가 있다.
현재의 지도에는 현재의 도로와 철도, 건물, 상권, 인구가 표시돼 있다. 반면 미래의 지도에는 새롭게 연결될 철도와 도로, 산업시설, 주거지, 업무지구, 상업축이 추가된다.
두 지도를 겹쳐보면 현재와 미래의 차이가 나타난다. 그 차이가 바로 도시가 변화할 수 있는 공간이다.
따라서 토지를 볼 때는 “지금 이곳이 좋은가”라는 질문과 함께 “10년 뒤 이곳 주변에는 어떤 도시가 만들어져 있을까”라는 질문을 던져야 한다.
결국 투자자는 ‘가격’보다 ‘변화’를 사는 사람
많은 투자자들이 현재 토지가격이 평당 얼마인지에 집중한다. 하지만 절대가격만으로 미래의 투자 가치를 판단하기는 어렵다.
중요한 것은 현재 가격이 앞으로 얼마나 변화할 수 있는지다.
현재 500만 원인 토지가 향후 1,000만 원이 될 가능성이 있는지, 현재 1,000만 원인 토지가 오랜 기간 비슷한 가격에 머물 가능성이 있는지를 비교하는 식의 접근이 필요하다.
이런 의미에서 토지투자는 단순히 싼 땅을 찾는 것이 아니다. 미래의 가치 변화가 클 수 있는 땅을 찾는 과정에 가깝다.
원문에서 제시한 ‘제2의 동탄’을 찾는 공식 역시 이 관점에서 정리할 수 있다.
제2의 동탄 = 산업 × 일자리 × 교통 × 인구 × 도시계획 × 개발가능성 × 희소성
여기에 반드시 현재 가격을 함께 고려해야 한다.
투자기회 = 미래도시가치 − 현재가격에 이미 반영된 미래가치
미래가 아무리 좋아도 현재 가격이 지나치게 높다면 투자 기회는 작아진다. 반대로 현재는 평범해 보이더라도 미래의 도시 구조가 강하고 그 가치가 가격에 충분히 반영되지 않았다면 새로운 기회가 될 수 있다.
미래를 예언하기보다 미래가 만들어지는 구조를 보라
범려가 살았던 시대와 오늘날의 부동산 시장은 전혀 다르다. 하지만 사람이 움직이고, 물자가 모이고, 교통이 연결되며, 그 과정에서 새로운 중심이 만들어진다는 도시의 기본 원리는 여전히 유효하다.
동탄 역시 단순히 GTX 하나의 호재로 성장한 것이 아니다. 산업과 일자리, 교통과 인구, 주거와 상업, 도시계획이 서로 연결되면서 하나의 도시를 만들어냈다.
따라서 우리가 찾아야 할 것은 ‘제2의 동탄’이라는 특정 지역명이 아니다. 제2의 동탄을 만들어낼 구조가 어디에서 형성되고 있는가를 살펴봐야 한다.
좋은 토지를 찾는 것보다 중요한 것은 앞으로 좋은 토지가 될 가능성이 있는 토지를 발견하는 것이다.
토지투자는 미래를 예언하는 일이 아니다. 산업이 움직이는 방향, 사람이 이동하는 방향, 철도와 도로가 연결되는 방향, 도시계획이 변화하는 방향을 읽고 그 선들이 어디에서 만나는지를 살펴보는 일이다.
결국 좋은 토지투자란 ‘미래의 도시를 현재의 가격으로 사는 것’이라고 정의할 수 있다.
현재의 중심을 사는 것은 누구나 할 수 있다. 하지만 아직 만들어지지 않은 미래의 중심을 발견하는 것은 쉽지 않다.
범려가 미래의 시장을 바라봤다면, 오늘날 투자자는 미래의 도시를 바라봐야 한다.
미래를 예언하지 말고, 미래가 만들어지는 구조에 투자하라.
성진용 건축사·교수
토지·건축물 건강검진센터 대표
주식회사 화신 대표
이안종합건축사사무소 대표
매경부동산센터 대표교수
https://blog.naver.com/yto6200
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