정부, 도심복합사업 신규 후보 선정
염창역 4222가구 등 역세권 다수 포함
‘강남권’ 서초·송파에 각 9000가구
AI부동산경제신문 | 부동산
[서울=이진형 기자] 정부가 서울 내 노후 도심에 공공 주도로 주택을 공급하는 ‘도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)’ 신규 후보지 11곳을 선정하고 총 1만 8,000가구 공급에 나선다. 멈춰 섰던 신규 후보지 발굴이 3년 만에 재개되면서 한강 이남과 주요 역세권 알짜 부지가 대거 명단에 이름을 올렸다.
국토교통부는 ‘주택 신속공급 방안(8·13 대책)’의 후속 조치로 서울 10개 자치구 내 11개 지역을 도심복합사업 신규 후보지로 최종 확정했다고 발표했다. 이번 지정은 지난 3월부터 진행된 공모에서 접수된 44개 주민 제안 부지 중 노후도, 사업성, 주민 의향률 등을 심층 검토해 도출된 결과다.
전체 11곳 중 용적률 상향을 통해 고밀 개발하는 ‘역세권 유형’이 6곳, 노후 저층 주거지를 아파트 단지로 정비하는 ‘저층 주거지 유형’이 5곳이다.
용산 효창·양천 염창 대단지 조성… 서초·마포 등 강남·도심권 확장
이번 발표에서 가장 눈에 띄는 곳은 공급 규모가 큰 대형 역세권 부지다. 양천구 목동 염창역(9호선) 남측 부지는 11만 7,900㎡ 면적에 4,222가구가 계획되어 이번 후보지 중 최대 규모를 기록했다. 이어 용산구 효창공원앞역(6호선·경의중앙선) 북측 부지 역시 4,040가구의 대단지로 탈바꿈한다.
그간 강북권에 집중되었던 사업 범위가 강남권 및 한강변 핵심 입지로 대폭 넓어진 점도 주목된다. 서초구 방배동 이수역(4·7호선) 동측(918가구)과 송파구 방이동 올림픽공원 인근(935가구), 마포구 망원동 망원체육공원 인근(940가구) 등이 포함됐다. 특히 서초구와 마포구에서 도심복합사업 후보지가 나온 것은 이번이 처음이다.
이 외에도 강서구 화곡역 동측(2,335가구), 광진구 아차산역 동측(1,663가구), 은평구 백련산 서측(961가구), 구로구 오류동역 남측(858가구), 성북구 성신여대입구역 북측(755가구), 광진구 자양동 성동초 인근(254가구) 등이 명단에 올려졌다.
민간 대비 빠른 사업 속도 강점… 규제 완화로 사업성 보강
도심복합사업은 민간 재개발·재건축과 달리 조합 설립이나 관리처분계획 등 복잡한 인허가 절차를 간소화하여 공공(LH 등)이 신속히 추진하는 정비 방식이다. 민간 정비사업이 착공까지 평균 14년 이상 소요되는 것에 비해 사업 기간을 절반 가까이 단축할 수 있다.
정부는 도심복합사업의 일몰 기한을 연장하는 공공주택 특별법 개정과 함께 용적률 상한을 기존 1.2배에서 최대 1.4배까지 확대하고 공원 조성 의무를 완화하는 등 인센티브를 강화해 왔다.
실제로 기존 지정지 중 인천 제물포역 복합지구(3,500가구)가 연내 첫 착공에 들어갈 예정이며, 서울 서대문구 고은산 서측, 양천구 목4동, 강북구 송중동, 은평구 녹번동, 영등포구 신길4구역 등 5곳(총 1만 1,818가구)이 최근 복합지구로 속속 지정되는 등 사업 추진에 탄력이 붙고 있다.
아울러 서울의 주택 공급 선행지표도 개선세를 보이고 있다. 올해 1~8월 서울 주택 누적 인허가 실적은 3만 9,940가구로 전년 동기 대비 40.4% 증가했으며, 착공 실적 역시 2만 676가구로 41.1% 늘어난 것으로 집계됐다.
2030년 착공 목표… '주민 동의' 및 '분담금 설득'이 향후 과제
국토부는 오는 10월부터 후보지별 주민설명회를 순차적으로 개최해 정비 계획을 설명하고, 2027년 상반기 예정지구 지정, 2030년 하반기 착공을 목표로 일정을 신속히 추진할 방침이다. 내년 상반기에는 수도권 전역을 대상으로 추가 공모도 예정되어 있다.
다만 본 사업이 성공적으로 착공까지 이어지려면 주민 동의 확보와 보상 절차가 최대 분수령이 될 전망이다. 도심복합사업은 사업 승인을 위해 토지 등 소유자 3분의 2 이상, 토지 면적 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 한다.
과거 지정된 82개 후보지 중 35곳(42.7%)이 주민 동의율 미달이나 공공 주도 방식에 대한 반발, 분담금 갈등 등으로 사업이 철회된 바 있다. 이번에 지정된 11곳은 사전 주민 의향률 30% 이상을 확보했으나, 향후 세부 보상 조건과 개인별 추가 분담금이 윤곽을 드러내는 과정에서 주민과의 마찰을 최소화하는 현장 소통 능력이 사업 완수의 핵심 변수로 꼽힌다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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