서울 전세난에 경기 매매 상승률 서울 추월… 3.3㎡당 평균 분양가 2,256만 원 '역대 최고'
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[서울=이진형 기자] 고강도 대출 규제와 공급 부족 우려가 맞물리면서 수도권 주택 시장의 가중되는 가격 부담이 경기도 전역으로 확산하고 있다. 서울 아파트 전세난을 피해 경기권으로 이동한 실수요 매수세가 가세하면서 경기도 아파트 매매가격 월간 상승률이 서울을 앞지르는가 하면, 신축 분양가 역시 역대 최고치를 고쳐 썼다.
19일 부동산R114 및 한국부동산원 집계에 따르면, 올해 1~9월 경기도 아파트의 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 2,256만 원으로 집계됐다. 이는 지난해(2,089만 원) 대비 8.0% 오른 수치로 5년 연속 오름세를 이어갔다. 최근 2년간 분양가 상승률은 13.8%에 달한다.
특히 서울과 인접한 경기 주요 인기 지역의 3.3㎡당 분양가는 이미 3,000만 원을 넘어 4,000만 원 선에 바짝 다가섰다. 구리시가 3,991만 원으로 가장 높았고 부천시(3,718만 원), 광명시(3,599만 원), 의왕시(3,155만 원), 과천시(3,013만 원) 등이 뒤를 이었다. 의왕시의 경우 불과 2년 전(2,058만 원) 대비 분양가가 50% 이상 폭등했다.
매매 시장도 가파른 상승세를 나타냈다. 이달 둘째 주 기준 삼성전자 등 대규모 사업장과 인접한 '반세권' 유입 효과로 화성 동탄구 아파트값이 누적 20.14% 올랐으며, 수원 영통구(16.19%)와 용인 수지구(15.50%)도 가파른 오름세를 지속했다.
분당 국민평형 23억 원 매입 부담에… 노후 소형 아파트 3.3㎡당 1억 3,000만 원 돌파
분양가 및 중대형 매매가가 급등하자 자금 여력이 부족한 매수자들은 상대적으로 총분양가 및 매입 금액대가 낮은 소형 구축 아파트로 눈을 돌리고 있다.
1기 신도시 재건축 선도지구 지정 호재가 가시화된 성남시 분당구가 대표적이다. 수내동 양지마을 5단지 한양아파트 전용 84.9㎡(국민평형) 매매가가 최근 23억 원에 거래되면서, 진입 장벽을 느낀 매수세가 소형 평형으로 대거 유입됐다.
1990년대 초반 준공되어 입주 30년을 넘긴 노후 단지임에도 불구하고, 재건축 이후 신축 단지에 대한 미래 가치가 선반영되면서 전용면적 기준 3.3㎡당 거래가가 서울 핵심지 고가 아파트 수준인 1억 3,000만 원대를 돌파한 것이다.
여기에 주택담보대출 한도가 15억 원 초과~25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 시 2억 원으로 제한되는 고강도 규제 기조 속에서, 15억 원 이하 소형 아파트가 대출 한도 확보 측면에서 상대적 유불리 우위를 점한 점도 매수세를 부추긴 요인으로 풀이된다.
2030 주거비 지출 11.6% 증가… 안산·시흥·오산 등 비규제지역 '풍선효과' 이동
서울 전셋값 오름세(9월 기준 전월 대비 0.74% 상승)와 경기 핵심지 분양가 상향 평준화가 겹치면서 자산 형성 기회가 부족한 2030세대의 주거 불안은 심화하고 있다. 국가데이터처 자료에 따르면 올해 1분기 기준 39세 이하 가구주의 월평균 명목소득은 전년 대비 1.7% 줄어든 반면, 실제 주거비 지출은 21만 2,400원으로 11.6% 증가했다.
이에 따라 서울 및 경기 핵심지에서 밀려난 무주택 청년층과 실수요자들이 자금 부담이 상대적으로 적은 수도권 외곽 비규제지역으로 이동하는 '키 맞추기' 현상이 뚜렷해지고 있다.
상대적으로 가격 부담이 적은 수도권 서남부 안산시(2024년 기준 3.3㎡당 평균 분양가 2,207만 원)와 시흥시(2,138만 원), 경기 남부 오산시(2,133만 원), 이천시(1,668만 원) 등은 경기 평균을 밑도는 분양가를 형성하고 있어 청약 및 매수 대기자들의 관심이 쏠리고 있다.
부동산 전문가들은 "서울 인접 주요 지역이 규제지역으로 묶이고 분양가가 3,000만 원을 돌파함에 따라 실수요자들의 자금 조달 한계가 극에 달했다"며 "교통망 확충 및 산업단지 호재를 갖춘 비규제지역이나 재건축 기대감이 높은 노후 소형 단지로 수요가 갈라지는 '아파트 시장 양극화' 현상이 당분간 이어질 것"이라고 분석했다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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