노원 12.9%·도봉 10.9%·강북 11.8% 상승…가격 급등에 매수 부담
AI부동산경제신문 | 부동산
[서울=이진형 기자] 서울 아파트 시장에서 매물이 쌓이는 가운데 실제 거래는 줄어드는 흐름이 이어지고 있다. 올해 두 자릿수 가격 상승률을 기록한 노원·도봉·강북구 등 이른바 '노도강'에서도 매수세가 주춤하는 모습이다.
단기간에 집값이 오르면서 매수자들의 자금 부담이 커진 데다 대출 규제까지 더해지면서 매수 결정을 미루는 수요자가 늘어난 것으로 풀이된다. 다만 매물이 증가하고 거래가 감소했다는 사실만으로 서울 아파트 시장의 본격적인 하락세를 단정하기는 어렵다는 분석도 나온다.
서울 아파트 매물 8만건 넘어…거래량은 감소세
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 11월 10일 기준 서울 아파트 매물은 8만477건으로 집계됐다. 지난 8월 3일 세제개편안 발표 당시 6만409건과 비교하면 약 3개월 만에 2만68건(33.2%) 증가한 규모다.
서울 아파트 매물은 이달 4일 약 7개월 만에 8만건을 넘어선 이후 8만건대를 유지하고 있다. 강남권 주요 지역뿐 아니라 서울 외곽 지역에서도 매물이 늘어나면서 매도 물량이 시장에 쌓이는 모습이다.
반면 거래량은 감소하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 지난 7월 5855건에서 8월 3598건, 9월 3438건, 10월 3209건으로 줄었다. 7월과 비교하면 3개월 만에 45.2% 감소한 수준이다.
서울 25개 자치구 가운데 19곳에서 10월 거래량이 전월보다 줄었다. 매도하려는 집주인은 늘고 있지만 매수자들이 적극적으로 나서지 않으면서 매물과 거래량이 서로 다른 방향으로 움직이고 있는 것이다.
집값 10% 넘게 오른 노도강…매수자 부담 커졌다
서울 외곽의 대표적인 실수요 지역으로 꼽히는 노도강에서도 매수세 둔화가 나타나고 있다.
한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 올해 11월 첫째 주까지 노원구 아파트값은 12.87% 상승했다. 강북구는 11.75%, 도봉구는 10.88% 올라 세 지역 모두 두 자릿수 상승률을 기록했다.
특히 노도강은 상대적으로 가격이 낮은 아파트가 많아 자금 여력이 제한적인 실수요자들의 관심을 받아왔다. 그러나 주요 단지의 실거래가가 10억원을 넘어서면서 기존의 가격 경쟁력이 약해지고 있다.
실제 노원구 공릉동 태릉해링턴플레이스 전용면적 84㎡는 올해 초 10억~11억원대에 거래되다가 8월 14억4500만원에 매매됐다. 월계동 미륭·미성·삼호3차 전용 59㎡도 1월 9억8000만원에서 8월 12억원으로 7개월 사이 2억2000만원 상승했다.
도봉구 창동 동아청솔 전용 84㎡ 역시 11월 12억9500만원에 거래되는 등 주요 단지의 가격 상승이 이어졌다.
가격이 오르면서 매수자들의 반응도 달라지고 있다. 노원구 일부 중개업소에서는 6억원 안팎의 단지에는 여전히 수요가 있지만, 10억원을 넘어선 아파트는 매수 문의가 크게 줄었다는 현장 분위기를 전하고 있다.
노도강 아파트 매물 한 달 새 11.2% 증가
매수세가 약해진 상황에서 노도강의 매물도 늘어나고 있다.
부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 11월 10일 기준 노원·도봉·강북구의 아파트 매물은 총 7430건으로 집계됐다. 한 달 전인 10월 10일 6684건과 비교해 746건(11.2%) 증가했다.
지역별로는 노원구가 4074건에서 4644건으로 14% 늘어나 증가폭이 가장 컸다. 도봉구와 강북구도 각각 6.9%, 6.5% 증가했다.
거래 감소 흐름도 뚜렷하다. 노도강의 아파트 매매 거래량은 4월 1613건으로 정점을 기록한 뒤 감소세를 보였다. 8월에는 824건으로 1000건 아래로 내려갔으며, 9월에는 708건으로 4월보다 56.1% 줄었다.
토지거래허가 신청 건수도 감소했다. 노도강 3개 구의 10월 토지거래허가 신청은 828건으로 9월 904건보다 8.4% 줄었다. 강북구는 14.7%, 도봉구는 13.4%, 노원구는 4.3% 감소했다.
매물은 늘어나는 반면 거래와 토지거래허가 신청은 줄어드는 만큼 매수자들이 적극적인 계약에 나서기보다 시장 상황을 지켜보는 관망세가 강해진 것으로 해석된다.
대출 규제와 가격 부담…매수 결정 미루는 실수요자
매수세가 주춤하는 배경으로는 급격한 집값 상승에 따른 자금 부담과 대출 규제가 꼽힌다.
시세 15억원 이하 아파트의 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한된 상황에서 아파트 가격이 오르면 매수자가 마련해야 하는 자기자본도 커진다. 기존에는 대출을 활용해 매수할 수 있었던 가격대의 아파트도 집값이 상승하면 추가 자금이 필요해지는 구조다.
특히 실수요자 비중이 높은 노도강에서는 이러한 부담이 매수 결정에 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 집주인들은 상승한 시세를 반영해 매물을 내놓지만, 매수자들은 높은 호가와 대출 한도를 고려해 계약을 미루는 상황이 이어지고 있다.
강남권에서도 거래 감소가 나타났다. 강남·서초·송파구 등 강남3구의 아파트 매매 거래량은 9월 571건에서 10월 342건으로 40.1% 줄었다. 송파구는 같은 기간 321건에서 161건으로 감소해 거래량이 절반 수준으로 내려갔다.
이는 최근의 거래 위축이 특정 지역에 국한된 현상이 아니라 서울 전반에서 나타나고 있음을 보여준다.
매물 증가가 집값 하락으로 이어질까…호가 조정이 변수
앞으로 서울 아파트 시장의 흐름은 늘어난 매물이 실제 거래로 이어질 수 있을지에 달려 있다는 분석이 나온다.
매수 여력이 제한된 상황에서 집주인들이 기존 호가를 유지한다면 거래 부진이 이어질 가능성이 있다. 반대로 매도자들이 매수자의 자금 사정에 맞춰 가격을 조정하면 일부 급매물이나 가격 경쟁력이 있는 매물을 중심으로 거래가 다시 이뤄질 수 있다.
전문가들은 매물 증가를 곧바로 시장의 추세적 하락 신호로 해석하는 데에는 신중한 입장이다. 갈아타기 수요나 개인적인 자금 사정 등으로 매도 물량이 나오는 반면, 대출 규제와 높은 매매가격으로 매수 여건이 악화되면서 거래가 성사되지 않는 구조일 수 있다는 것이다.
최근 가격이 빠르게 오른 만큼 매수자들의 가격 부담이 커진 상황에서 향후 집값 흐름은 매물 소화 속도와 호가 조정 여부에 따라 달라질 전망이다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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