오는 5월 10일 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료된다. 이후 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도할 경우 기본세율에 최대 30%포인트가 가산되고, 지방소득세를 포함하면 최고 82.5%의 세율이 적용된다. 시세차익의 대부분을 세금으로 납부해야 하는 구조다. 다만 계약 시점, 상속·혼인 특례 등 제도상 예외를 활용하면 세 부담을 낮출 수 있는 여지는 남아 있다.
정부는 그동안 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 한시적으로 중과를 배제해 왔다. 유예 종료 이후에는 조정대상지역 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 각각 가산된다. 현재 기본세율(6~45%)에 더해지면 실효세율은 60~80%대까지 치솟는다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 최고 82.5%에 이른다.
시장에서는 5월을 기점으로 매물 잠김 현상이 심화될 가능성을 제기한다. 한 세무법인 대표는 “양도차익의 80% 이상을 세금으로 부담해야 하는 상황에서 매도를 선택할 유인은 크지 않다”며 “3~4월이 사실상 마지막 조정 구간이 될 수 있다”고 말했다.
우선 계약 시점에 대한 오해를 바로잡을 필요가 있다. 핵심은 잔금일이 아니라 ‘계약 체결일’이다. 강남 3구와 용산구는 5월 9일까지 매매계약을 체결하면 잔금 및 등기를 4개월 이내(9월 9일) 완료할 경우 중과가 배제된다. 지난해 11·10 대책 이후 새로 규제지역으로 지정된 서울 일부 지역과 경기 12개 지역은 6개월 이내(11월 9일)까지 허용된다. 토지거래허가구역의 실거주 의무 등을 고려한 조치다.
전세를 낀 주택을 보유한 이른바 ‘갭투자’ 사례도 변수다. 정부는 세입자가 있는 주택을 매도할 경우 임대차 계약 종료 시점까지, 최장 2년간 실거주 의무를 유예했다. 다만 이는 매도를 전제로 한 한시적 조치다. 계약갱신청구권 행사에 따른 추가 2년은 인정되지 않는다. 최초 임대차 종료 시점을 기준으로 매도 전략을 세워야 한다.
세무 현장에서 혼선이 잦은 ‘중과 배제’와 ‘주택 수 제외’의 차이도 짚어야 한다. 중과 배제는 해당 주택을 팔 때 중과세율을 적용하지 않는다는 의미다. 반면 주택 수 제외는 다른 주택을 양도할 때 해당 주택을 보유 주택 수 계산에서 빼주는 제도다. 전용 60㎡ 이하 소형 신축주택은 두 혜택이 동시에 적용되는 대표적 사례다. 반면 일반 상속주택은 일정 기간 중과는 배제되더라도 다른 주택을 매도할 때 주택 수에 포함될 수 있다. 세율 차이는 수억원대로 벌어질 수 있다.
의도치 않게 다주택자가 된 경우에는 별도 보호 장치가 있다. 상속이나 혼인으로 주택 수가 늘어난 경우 5년간 특례가 적용된다. 복수 상속 시에는 보유·거주 기간이 가장 긴 선순위 상속주택 1채에 대해 중과가 배제된다. 공동상속 주택의 소수 지분권자는 해당 주택을 양도할 때뿐 아니라 다른 주택을 양도할 때도 주택 수에서 제외된다. 혼인 역시 5년 이내 양도하면 배우자의 혼전 보유주택은 주택 수 계산에서 제외된다.
2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일 사이 취득한 주택도 주의가 필요하다. 이 기간 취득분은 중과세율은 적용되지 않지만 장기보유특별공제가 배제된다. 예컨대 양도차익이 9억원이고 보유 기간이 15년일 경우 일반적으로 30%(2억7000만원) 공제를 기대할 수 있지만, 해당 구간에 해당하면 공제가 적용되지 않는다. 중과를 피했음에도 실질 세 부담이 예상보다 커질 수 있다.
전문가들은 유예 종료 이후 시장 변동성이 확대될 것으로 보고 있다. 한 부동산 전문가는 “단순히 ‘세금 폭탄’이라는 인식에 머무르기보다 개별 주택의 취득 시기, 보유 형태, 임대차 상황에 따라 적용 규정을 정밀하게 따져야 한다”며 “사전 진단에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있다”고 조언했다.
5월 10일 이후에는 매도보다 보유를 택하는 다주택자가 늘 가능성이 크다. 단기적으로는 급매물이 늘 수 있으나, 중장기적으로는 공급 위축 요인이 될 수 있다는 분석도 나온다. 남은 기간 동안 계약 시점과 특례 적용 여부를 면밀히 점검하는 것이 세 부담을 가르는 분수령이 될 전망이다.
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