기존 상권 이론은 이미 널리 알려져 있으며 누구나 쉽게 이해할 수 있다. 그러나 문제는 이러한 이론이 실제 창업 의사결정 과정에서는 큰 도움이 되지 못한다는 점이다.
상권의 특성이나 규모, 거리 등은 파악할 수 있지만, 정작 중요한 문제인 “어떤 업종이 어떤 상권에 적합한가”, “해당 상권이 앞으로 성장할 것인가 쇠퇴할 것인가”에 대한 현실적인 판단 기준은 제시하지 못하기 때문이다.
결국 기존 상권 분류는 상권을 설명하는 데에는 유용하지만, 실제 창업 현장에서 ‘어디에서 창업해야 하는가’를 판단하는 데에는 한계가 있다.
이에 필자는 창업자들이 보다 현실적으로 상권을 판단할 수 있도록 현장 경험을 바탕으로 상권을 재분류해 보았다. 이러한 재분류는 필자가 오랜 기간 현장 답사를 다니며 상권을 분석하는 과정에서 실제 도움이 되었던 기준들이다.
물론 이것이 100% 정확한 이론이라고 말할 수는 없다. 또한 학술적으로 정립된 내용도 아니다. 다만 필자가 25년간 상가시장 현장을 경험하면서, 상권을 이러한 기준으로 바라보는 것이 창업과 상가 투자 판단에 훨씬 현실적인 도움이 된다고 판단해 정리한 개념이다.
이 글을 읽는 독자들도 필자만의 상권 분류 개념을 이해하고 창업시장에 접근한다면 보다 실질적인 판단을 하는 데 도움이 될 것으로 생각한다.
필자는 상권을 다음과 같이 분류한다.
- - 자연상권 · 계획상권 · 골목상권
- - 창업자상권 · 투자자상권
- - 잠재상권 · 유효상권
- - 내국인상권 · 거주 외국인상권 · 방문 외국인상권
이 가운데 ‘자연상권’과 ‘계획상권’, ‘창업자상권’과 ‘투자자상권’은 필자가 상권 탐방을 하면서 창업 의사결정에 현실적으로 적용할 수 있다고 판단해 정립한 개념이다.
또한 ‘잠재상권’과 ‘유효상권’은 경제학 용어인 ‘잠재수요’와 ‘유효수요’에서 착안해 만든 개념으로, 창업이나 상가 투자 의사결정에서 매우 중요한 기준이 된다고 생각한다.
최근에는 외국인 소비 비중이 높아지면서 소비자 구성에 따라 상권을 구분할 필요성도 커지고 있다. 이에 따라 필자는 ‘내국인상권’, ‘거주 외국인상권’, ‘방문 외국인상권’이라는 개념도 함께 제시하고 있다.
이러한 상권 재분류는 필자가 25년간 현장을 답사하며 정립한 개념이다. 인터넷이나 기존 이론서에서는 쉽게 찾아볼 수 없는 용어이지만, 필자의 강의를 들은 수강생들이 실제 블로그나 카페 등에서 이 개념을 활용하고 있다.
최원철의 창업실전바이블 = 상권 분류 체계
자연상권과 계획상권, 그리고 골목상권
먼저 자연상권과 계획상권에 대해 살펴보자.
이 두 개념은 “도시계획에 의해 형성된 상권인가, 자연발생적으로 형성된 상권인가”를 기준으로 나눈 것이다.
자연상권이란 무엇인가?
‘자연상권’은 오랜 시간 동안 소비자들이 자연스럽게 모이며 형성된 상권을 의미한다. 도시계획에 의해 인위적으로 만들어진 상권이 아니라, 사람과 소비가 축적되며 자생적으로 성장한 지역이다.
대표적으로 서울의 강남상권, 종로상권, 명동상권, 홍대상권, 연신내상권, 건대입구역상권 등을 들 수 있다. 부산에서는 광복동상권, 남포동상권, 서면상권, 온천장상권 등이 이에 해당한다.
최근에는 ‘골목상권’이라는 용어도 많이 사용되고 있다. 다만 골목상권은 자연상권과 유사하면서도 범위와 의미에서 차이가 있다.
국립국어원 표준국어대사전은 골목을 “큰길에서 들어가 동네 안을 이리저리 통하는 좁은 길”이라고 정의한다. 또한 『골목길 자본론』에서는 “마을 입구에서 시작되는 동네 안의 길”로 설명한다.
현재 대중적으로 알려진 경리단길, 망리단길, 용리단길, 북촌한옥마을, 익선동 카페거리 등은 대표적인 골목상권 사례다.
골목상권은 특정 골목이나 이면도로 중심의 상권을 의미하지만, 자연상권은 그보다 더 넓은 개념이다.
예를 들어 이태원 전체는 자연상권으로 볼 수 있으며, 그 안의 경리단길이나 해방촌은 골목상권으로 이해하면 된다.
최원철의 창업실전바이블 = 자연상권과 골목상권 관계 이해
예를 들어 이태원 전체는 자연상권으로 볼 수 있으며, 그 안의 경리단길과 해방촌은 골목상권으로 이해하면 된다.
반면 ‘계획상권’은 도시계획에 의해 인위적으로 형성된 상권을 말한다.
즉 오랜 시간 소비자들이 자연스럽게 모여 형성된 상권이 아니라, 계획도시 개발과 함께 상업지역으로 조성된 상권이다.
택지개발을 통한 신도시는 대부분 계획도시라고 볼 수 있으며, 필자는 이러한 지역에 형성된 상권을 자연상권과 구분해 ‘계획상권’이라고 부른다.
대표적인 사례로는 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 동탄1기 등이 있으며, 최근에는 위례, 판교, 동탄2기, 별내, 다산, 운정, 양산물금, 세종특별자치시 등도 이에 포함된다.
또한 송도국제신도시, 영종도, 청라국제신도시, 명지국제신도시와 같은 경제자유구역과 나주, 원주, 진주, 구미김천 등의 혁신도시 역시 계획상권의 성격을 가진다. 여기에 현재 추진 중인 3기 신도시까지 포함하면 계획상권은 앞으로도 계속 확대될 가능성이 높다.
창업자는 자신의 아이템 특성에 따라 자연상권에서 창업할 것인지, 골목상권에서 창업할 것인지, 계획상권에서 창업할 것인지 먼저 판단해야 한다.
상권마다 소비자 특성과 소비 패턴, 입점 업종의 구조가 다르기 때문이다.
이러한 개념에 대한 이해 없이 창업에 접근하면 실패 가능성이 높아질 수밖에 없다. 반대로 상권의 성격과 흐름을 이해하고 접근한다면 시행착오를 줄이고 성공 가능성을 높일 수 있을 것이다.
AI부동산경제신문 l 인천지사장
최원철 원장
▣ 주요 약력
상가 실제 투자경력 25년
현) 상가몽땅 빅데이터정보연구원 대표 / 도서출판 상가몽땅 대표
현) 유튜브·네이버TV ‘최원철의 상가몽땅’ 채널 운영
전) KBS, EBS 부동산재테크 전임교수
전) 서울경제TV, 아시아경제TV 부동산 패널
전) 건국대, 중앙대, 광운대, 항공대 상가투자전문가 과정 강사
전) 랜드스쿨 및 주요 법학원 상가실무 전임강사
전) 투썸플레이스, 모텔, 유흥주점 운영
현) 여성의류점 운영
▣ 주요 저서
최원철의 NEW 상가투자바이블
상가투자보물찾기
최원철의 상가중개실무바이블
최원철의 NEW 상가중개실무바이블
명품 상가중개실무
최원철의 상가세금바이블
대한민국에서 영종도를 대체할 도시는 없다
혼자서도 고수되는 상가중개실무
대박상가 번성입지
상가세무가이드북(공저)
좌충우돌 초보중개사들의 실전노트
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