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[서울=이진형 기자] 정부가 서울과 인접 지역을 겨냥했던 규제의 칼날을 경기 남부권 전역으로 확대했다. 대기업 반도체발 풍부한 유동성과 광역 교통망(GTX) 호재를 등에 업고 집값이 단기 폭등한 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 지역에 대출·청약 제한은 물론 매매 허가제까지 결합한 ‘삼중 규제’가 동시에 투하됐다.
풍선효과에 백기 든 정부… 전국 유일 두 자릿수 상승 ‘동탄’ 타깃
국토교통부와 경기도는 주거정책심의위원회를 거쳐 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 일대 총 170.5k㎡를 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정하고, 동시에 토지거래허가구역으로 묶는다고 공표했다.
이번 추가 대책은 지난해 발표된 ‘10·15 부동산 대책’의 강력한 풍선효과를 차단하기 위한 긴급 조치다. 당시 서울 전역과 인접 가이드라인 12개 시·구가 규제로 묶이자, 갈 곳 잃은 투자 자금이 경기 남부권 비규제 지역으로 대거 이동하며 과열을 부추겼다.
특히 삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 대기업 노사의 고액 성과급 지급 합의가 매수 유동성으로 직결되면서 인근 배후 주거지의 가치를 가파르게 끌어올렸다. 그 결과 화성 동탄구는 올해 아파트값 누적 상승률 11.38%를 기록하며 전국 시·군·구 중 독보적인 두 자릿수 폭등세를 보였다. 여기에 GTX-A 개통 호재가 맞물린 동탄은 최근 3개월간 3.85%, 대기업 임직원 배후 수요가 집중된 용인 기흥구는 2.57%, 서울 접경지 정비사업 기대감이 큰 구리시는 3.53% 급등해 경기도 평균 상승률(0.81%)을 압도했다.
7월 1일 대출·세제 옥죄기 가동… 5일부터 ‘아파트 매수 사전 허가’
이번 규제는 두 단계에 걸쳐 시장을 압박한다. 먼저 7월 1일부터 투기과열지구 및 조정대상지역 지정 효력이 발생하면서 금융·청약·세제가 한꺼번에 통제된다. 이에 따라 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 수위가 대폭 낮아져 40~50%로 한도가 제한되고, 유주택자는 30%로 묶인다. 청약 시에는 최고 10년의 재당첨 제한과 1~3년의 분양권 전매 제한이 걸리며, 다주택자의 취득세와 양도소득세 등 중과세율도 일제히 적용된다.
이어 7월 5일부터는 2027년 12월 31일까지 약 1년 6개월간 토지거래허가제가 본격 시행된다. 이번 토지거래허가구역 지정은 국토부 장관이 아닌 관할 지자체장인 경기도지사가 주체를 맡았다. 경기도는 전 국토의 소유권을 묶는 통상적인 방식 대신, 일반 토지 거래 불편을 줄이기 위해 ‘건축법 시행령상 5개 층 이상의 주택’인 아파트만을 허가 대상으로 핀셋 지정했다.
허가구역 내 아파트를 매입하려면 관할 시장·구청장의 사전 승인을 받아야 하며, 내·외국인을 막론하고 2년간 무조건 실거주 의무를 이행해야 한다. 기존 세입자가 있는 상태에서 보증금을 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’ 통로가 완전히 차단되는 셈이다. 만약 허가 없이 계약을 체결하거나 부정한 수단이 적발되면 2년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처해진다.
매매 묶으니 전세 불붙나… 갭투자 차단에 임대차 시장 ‘풍선효과’ 우려
부동산 전문가들은 이번 고강도 삼중 규제가 매매 시장의 단기 과열을 진정시키는 데는 효과를 발휘하겠지만, 역으로 전월세 시장의 불안성을 키우는 촉매제가 될 수 있다고 경고한다.
실제로 최근 3개월간 동탄구의 전셋값 상승률은 4.26%로 이미 매매가격 상승률(3.85%)을 추월한 상태다. 기흥구(3.26%)와 구리시(2.33%) 역시 매매가 추이에 버금가는 높은 전세가 상승률을 이어가고 있다.
이러한 상황에서 토지거래허가구역 지정으로 갭 투자가 막히면 시장에 신규로 공급될 수 있는 전세 매물 줄어들기가 가속화될 수밖에 없다. 집을 사지 못한 대기 수요가 전세 시장으로 잔류하는 현상과 맞물려 임차인의 주거비 부담이 가중될 수 있다는 뜻이다.
투자 분석 전문가들은 “매매 수요를 강제로 억누르는 규제가 가동된 만큼, 공급 위축에 따른 전셋값 폭등을 막기 위한 후속 임대차 시장 안정 보완책이 적기에 병행되지 않는다면 서민 주거 환경이 되레 악화되는 부작용이 속출할 수 있다”고 진단했다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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