대출 막히자 은행 밖으로?
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[서울=이진형 기자] 기준금리 인상 기조와 당국의 초강력 대출 한도 규제가 맞물리면서 주택담보대출(주담대) 금리가 연 7% 턱밑까지 치솟았다. 금융권의 대출 문턱이 높아지자, 자금을 조달하지 못한 실수요자와 매수자들이 캐피탈·대부업체 등 제2금융권 이하의 고금리 시장으로 밀려나거나 매도인에게 직접 자금을 빌리는 변칙 거래(셀러 파이낸싱)로 내몰리는 등 부작용이 확산되고 있다.
코픽스·기준금리 연쇄 인상… 주담대 상단 7% 돌파 임박
23일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 6개월 변동형 주담대 금리는 연 4.17~6.87% 수준으로 집계됐다. 고정형 주담대 금리 상단이 이미 연 7%를 넘어선 데 이어, 변동형 금리 역시 7% 돌파를 눈앞에 두고 있다.
금리 상승의 주요 원인은 주담대 변동금리의 산정 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)의 오름세다. 6월 신규취급액 기준 코픽스는 3.05%로 전월 대비 0.15%포인트(p) 상승했다. 여기에 한국은행 금융통화위원회가 지난 16일 기준금리를 연 2.75%로 올린 데 이어 추가 인상 기조를 명확히 함에 따라 대출자들의 이자 부담은 더욱 가중될 전망이다.
은행 문턱 높이자 ‘비은행’ 근저당 설정 비중 54.5%… 역대 최고
정부가 주택가격별 대출 한도를 대폭 축소(15억 초과~25억 이하 4억 원, 25억 초과 2억 원 등)하면서, 1금융권 은행을 통한 주택 구입 자금 조달은 사실상 마비 상태다.
법원 등기정보광장의 저당권설정등기 현황을 분석한 결과, 올해 상반기 서울 집합건물 근저당권 설정 중 제1금융권 비중은 45.5%(6만 2,960건)로 2010년 집계 이래 반기 기준 최저치를 기록했다. 반면 제2금융권 및 기타 법인을 포함한 '그외 법인' 비중은 54.5%(7만 5,274건)를 기록하며 집계 이후 처음으로 1금융권을 역전했다.
특히 대출 규제 타격이 큰 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에서 이러한 현상이 두드러졌다. 송파구의 경우 '그외 법인' 근저당 비중이 1년 만에 29.5%에서 50.0%로 폭증했으며, 용산구(52.1%)와 강남구(53.4%) 역시 비은행 자금 조달 비중이 과반을 넘어섰다.
부동산 현장에서는 고신용 무주택자나 안정적인 직장인마저 대부업체나 캐피탈사로 밀려나 고리를 부담하는 등 가계 재무 건전성에 경고등이 켜졌다는 지적이 나온다.
대출 가뭄에 ‘매도자 금융(셀러 파이낸싱)’ 우회 거래 등장
금융권 대출이 봉쇄되자, 집주인이 매수인에게 매매 대금 일부를 직접 대출해 주고 근저당을 설정하는 ‘셀러 파이낸싱(Seller Financing)’ 거래 형태까지 등장하고 있다.
실제 서울 강남구 자곡동, 송파구 잠실동, 경기 광교신탁도시 등 고가 아파트 매물 홍보글에 ‘매도인 대출 가능’, ‘집주인 대출 6억 원’ 등의 조건이 내걸리는 사례가 잇따르고 있다. 최근 이재명 대통령 부부의 분당 아파트 매각 과정에서도 잔금 지급을 두고 17억 7,000만 원 규모의 근저당권이 설정된 사실이 알려지며 사적 금융 활용에 대한 관심이 더욱 높아졌다.
전문가들은 이러한 변칙 거래가 규제 피성 우회 수단으로 활용될 수 있으나, 당사자 간 채무 불이행 시 경매 처리나 채권 회수 위험 등 법적 불확실성이 크다고 경고한다.
금리 인상과 규제 강화, 세제 개편안 발표 등 정책 불확실성이 겹치면서 시장의 관망세가 짙어지고 있으며 집값 전망과 공급 여건 등 복합적 변수를 고려한 엄밀한 상환 능력 평가가 필요한 시점이라는 조언이다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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