조합원 입주권과 분양권은 모두 앞으로 새 아파트에 입주할 수 있는 권리지만, 발생하는 과정부터 세금 계산까지 차이가 있다. 재개발·재건축 사업에서 기존 주택 소유자에게 주어지는 권리가 조합원 입주권이고, 분양계약을 통해 새 아파트를 공급받을 권리가 분양권이다.
특히 기존 주택을 보유한 상태에서 입주권이나 분양권을 추가로 취득하면 주택 수와 양도소득세, 취득세에 영향을 줄 수 있다. 2026년에는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 등 세금 환경도 달라졌으므로 취득 시점과 양도 시점을 구분해 살펴볼 필요가 있다.
입주권과 분양권은 어떻게 생길까?
조합원 입주권은 재개발이나 재건축 사업에서 기존 주택이나 토지 등을 소유한 조합원이 정비사업을 통해 새 주택을 공급받을 수 있는 권리다. 일반적으로 사업이 진행되고 관리처분계획인가 등 법적 절차를 거치면서 기존 부동산이 입주권으로 전환되는 과정이 발생한다. 분양권은 아파트 청약에 당첨되거나 분양계약을 체결해 새 아파트를 공급받을 수 있는 권리다. 분양권을 취득하는 방법에는 최초 분양계약 외에도 법적으로 허용되는 전매 등을 통해 다른 사람에게서 넘겨받는 방법이 있다.
두 권리의 가장 큰 차이는 출발점이다. 조합원 입주권은 기존 부동산 소유와 정비사업에서 비롯되고, 분양권은 신규 주택 공급계약에서 비롯된다.
이 차이는 세금에도 영향을 준다. 특히 조합원 입주권은 기존 주택의 취득 시기와 보유 기간, 원조합원인지 승계조합원인지에 따라 양도소득세 계산이 달라질 수 있다. 분양권은 분양권 자체의 취득 시점과 양도 시점, 기존 주택 보유 여부 등을 확인해야 한다.
취득 시점은 무엇을 기준으로 판단할까?
조합원 입주권과 분양권은 취득 시점을 확인하는 방법부터 주의해야 한다. 세금에서 말하는 취득 시점은 단순히 계약서를 작성한 날짜와 항상 일치하는 것은 아니다. 거래 유형과 적용 세목에 따라 법에서 정한 취득 시기를 따져야 한다.
조합원 입주권은 기존 주택을 보유하다가 정비사업으로 입주권을 취득한 원조합원인지, 다른 사람에게서 입주권을 매수한 승계조합원인지 구분하는 것이 중요하다. 원조합원은 기존 부동산 취득 시점과 관련 기간이 세금 계산에 반영될 수 있지만, 승계조합원은 입주권을 승계 취득한 시점이 중요한 기준이 된다.
분양권은 최초 분양계약으로 취득했는지, 다른 사람에게서 승계 취득했는지에 따라 취득 관련 자료를 확인해야 한다. 계약일과 대금 지급 내역, 권리 이전일 등을 보관하는 것이 좋다. 취득 시점은 양도소득세율뿐 아니라 기존 주택의 비과세 요건과 주택 수 판정에도 영향을 줄 수 있다. 특히 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택을 양도할 때 주택 수 계산에 포함될 수 있으므로 취득일을 정확하게 확인해야 한다.
양도소득세율과 비과세 요건의 차이
조합원 입주권이나 분양권을 다른 사람에게 양도해 이익이 발생하면 양도소득세가 부과될 수 있다. 다만 두 권리는 보유 기간에 따른 세율과 비과세 적용 방식에서 차이가 있다. 2026년 기준 일반적인 단기 양도세율을 보면, 조합원 입주권은 보유 기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 적용될 수 있다. 2년 이상 보유한 경우에는 기본세율이 적용되는 것이 원칙이다.
분양권은 보유 기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 일반적으로 60%의 세율이 적용된다. 따라서 분양권은 2년 이상 보유하더라도 일반적인 부동산의 장기 보유 세율과 같다고 생각해서는 안 된다. 지방소득세 등 별도 세금도 고려해야 한다. 다만 조합원 입주권의 보유 기간 계산은 원조합원과 승계조합원에 따라 다를 수 있다. 또한 조합원 입주권을 양도할 때 기존 주택의 보유·거주 요건이나 정비사업 진행 상황 등 구체적인 조건에 따라 비과세 적용 여부가 달라질 수 있다.
분양권 자체를 양도하는 경우에는 일반적인 1세대 1주택 비과세를 그대로 적용받을 수 있는 것은 아니다. 기존 주택과 분양권을 함께 보유한 경우에는 별도의 특례 요건을 충족하는지 확인해야 한다. 2026년 5월 10일부터는 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때 적용되는 중과 유예가 종료돼 관련 세금 부담이 달라질 수 있다. 다만 입주권·분양권 자체의 양도와 해당 권리를 보유한 상태에서 다른 주택을 양도하는 경우는 구분해서 판단해야 한다.
취득세와 주택 수 계산은 어떻게 다를까?
입주권과 분양권을 취득했다고 해서 권리 자체에 일반적인 주택 취득세가 곧바로 부과되는 것은 아니다. 원칙적으로 분양권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택의 취득세가 발생한다. 다만 조합원 입주권을 다른 사람에게서 승계 취득하는 경우에는 토지 지분에 대한 취득세가 부과될 수 있다. 따라서 입주권을 매수할 때는 권리 가격만 확인하지 말고 토지 지분 관련 세금과 준공 후 주택 취득세도 함께 검토해야 한다.
주택 수 계산도 중요하다. 분양권과 조합원 입주권은 실제 아파트가 준공되기 전이라도 주택 취득이 예정된 권리이므로 세금 판단에서 주택 수에 포함될 수 있다. 다만 세목과 적용 규정, 취득 시점에 따라 판단 기준은 달라진다.
예를 들어 기존 주택 한 채를 보유한 사람이 분양권이나 입주권을 추가로 취득하면, 기존 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세나 다주택자 중과 여부에 영향을 받을 수 있다. 반대로 일정한 요건을 갖춘 일시적 보유나 법정 특례에 해당하면 다른 판단이 가능하다. 따라서 입주권이나 분양권을 취득할 때는 현재 보유한 주택의 수뿐 아니라 가족 구성원의 주택 보유 상황, 취득일, 양도 예정일, 해당 지역의 규정까지 함께 확인해야 한다.
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