[화담일보=김경진기자] 주택도시보증공사(HUG)가 인허가와 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 심사를 함께 진행해 심사 기간을 기존보다 약 2개월 줄이겠다고 11일 밝혔다. 반면 HUG가 지난 5일 미분양관리지역으로 지정한 4곳에서는 분양보증이나 PF보증을 받기 전에 별도의 사전심사를 거쳐야 한다. 같은 기관이 한쪽에서는 보증 절차를 줄이고 미분양이 쌓인 지역에서는 문턱을 하나 더 두고 있는 셈이다.
미분양은 분양승인을 받아 일반에 분양했지만 팔리지 않은 민간 주택을 말한다. 이 가운데 사용검사를 마친 뒤에도 주인을 찾지 못한 집이 ‘준공 후 미분양’으로 흔히 악성 미분양이라 부른다. 국토교통부 통계에 따르면 9월 말 전국 미분양은 6만5941가구로, 72.6%인 4만7884가구가 지방에 있다. 준공 후 미분양은 2만7549가구이며 지방 비중이 83.7%다. 2022년 12월 7518가구로 전체 미분양의 11.0%였던 준공 후 미분양은 올해 2월 3만1307가구까지 늘었고, 9월 말에는 전체의 41.8%를 차지했다.
지방에 미분양이 몰리는 이유에 대해 한국금융연구원은 2025년 4월 12일 발간한 금융브리프에서 미분양 증가율이 분양 물량, 기존 주택 가격 대비 분양가 수준, 시장금리의 영향을 받으며 그 민감도가 수도권보다 비수도권에서 높다고 분석했다. 2015년 10월부터 2025년 2월까지 전국 아파트 매매가격지수는 8.99% 오른 반면 ㎡당 분양가격지수는 비수도권을 중심으로 102.9% 상승했다. 보고서는 공급과잉과 고분양가가 주된 원인인 만큼 대출 규제 완화보다 지역별 공급 관리와 PF 사업 정상화가 우선이라고 제언했다.
미분양관리지역은 HUG가 매달 5일까지 공고하고 같은 달 10일부터 적용하는 지역이다. 미분양이 1000가구 이상이고 공동주택 재고 대비 미분양 비율이 2% 이상인 시·군·구 가운데 미분양 증가, 해소 저조, 미분양 우려 중 하나 이상에 해당하면 지정된다. 예를 들어 ‘미분양 증가’는 최근 3개월 사이 미분양이 전달보다 50% 이상 늘어난 달이 있는 경우다. HUG는 지역 여건과 주택 경기, 정부 정책을 고려해 일부 조정할 수 있다고 공고에 밝혔다.
관리지역에서 분양보증이나 PF보증을 받으려는 사업장은 먼저 사전심사를 받아야 한다. 분양보증은 사업자가 부도 등으로 분양계약을 이행하지 못할 때 HUG가 분양을 대신 이행하거나 계약자가 낸 계약금·중도금을 돌려주는 보증이다. PF보증은 사업자가 토지비 등 사업비를 마련하려고 받은 대출의 원리금 상환을 HUG가 책임지는 상품이다. 사전심사는 서류 제출 후 3영업일 안에 끝나며 3영업일 연장할 수 있다. 결과가 ‘양호’나 ‘보통’이면 6개월 안에 보증을 신청할 수 있고, ‘미흡’이면 다시 심사를 받아야 한다. 임대주택사업과 정비사업, 아파트를 제외한 100가구 미만 주택·오피스텔 사업 등은 심사 대상에서 빠진다.
11일 개선안은 PF보증 심사 전반의 속도를 높이는 내용이다. 지금까지는 인허가를 마친 뒤에야 PF보증 심사를 시작해 보증 승인까지 통상 3개월 이상 걸렸다. 앞으로는 ‘원스톱 통합심의’로 인허가 신청 단계부터 PF보증 사전심사를 함께 진행하고 인허가가 나오면 바로 본심사와 보증 승인에 들어간다. 보증 심사에 쓰는 적정분양가에는 최근 건설원가 상승분을 반영하도록 했고, 재개발·재건축 사업비 대출보증 한도를 총사업비의 50%에서 60%로 높이는 특례는 2027년 12월 말까지 1년 연장했다. 국토교통부가 8월 13일 발표한 주택 신속공급 방안의 후속 조치다. 보도자료는 미분양관리지역 사전심사는 따로 다루지 않았다.
두 보증은 이해관계자마다 의미가 다르다. 분양 계약자에게 분양보증은 사업자가 무너져도 집을 받거나 낸 돈을 돌려받을 수 있는 안전장치다. 사업자는 PF보증으로 자금을 조달하기 쉬워지고 이번 심사 단축으로 착공을 앞당길 수 있다. 반면 HUG는 보증 사고가 나면 그 부담을 대신 진다.
11월 관리지역은 인천 영종구(1561가구), 경기 이천시(1475가구), 부산 강서구(1172가구), 경북 경산시(1723가구) 4곳이다. 9월 기준 미분양 5931가구로 전국의 약 9.0%다. 이천은 이번에 새로 지정되었으며 미분양이 8월 1028가구에서 9월 1475가구로 늘었다. 경기 오산시와 충남 천안시는 해제됐는데 두 곳 모두 9월 미분양이 전달보다 줄었다.
다만 관리지역 밖에도 미분양은 많다. 9월 말 미분양이 1000가구를 넘는 시·군·구는 18곳이며, 시·군·구 가운데 가장 많은 천안(4544가구)도 이번에 관리지역에서 빠졌다. 준공 후 미분양으로 보면 관리지역 4곳은 297가구로 전국의 1.1%에 그친다. 준공 후 미분양이 많은 제주시(1332가구)와 충남 아산시(1240가구), 경북 포항시(1183가구)는 관리지역이 아니다. 관리지역 사전심사는 새로 분양할 사업을 심사하는 장치여서, 이미 지어 놓고 팔리지 않은 집을 줄이는 대책과는 성격이 다르다. 10월 미분양 통계는 이달 말 나온다.
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