'국평' 20억 상회에 서울 청약 10건 중 8건 전용 60㎡ 이하 집결
AI부동산경제신문 | 부동산
[서울=이진형 기자] 서울 민간 아파트의 국민평형(전용면적 84㎡) 평균 분양가가 20억 원을 돌파하는 등 고분양가 기조가 이어지면서 청약 시장에서 중소형 및 초소형 아파트에 대한 수요 쏠림 현상이 심화하고 있다. 자금 조달 부담이 커진 실수요자들이 상대적으로 진입 장벽이 낮은 전용 60㎡ 이하 소형 면적으로 대거 하향 지원에 나선 영향이다.
14일 우리은행 부동산리서치랩이 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과에 따르면, 올해 1~9월 기준 서울 아파트 전체 청약 접수 건수 14만 5,736건 가운데 79.8%(11만 6,305건)가 전용 60㎡ 이하 소형 면적에 집중된 것으로 나타났다. 1년 전 동일 기간 소형 면적 청약 비중이 60.6%였던 것과 비교하면 19.2%포인트(p) 급증한 수치다.
이 같은 소형 쏠림 현상의 주요 원인으로는 분양가 상승에 따른 가구별 총자금 부담이 꼽힌다. 서울 전용 60~85㎡ 이하 중형 아파트의 3.3㎡당 분양가는 2025년 4,648만 원에서 2026년 5,761만 원으로 23.9% 올랐다. 반면 전용 60㎡ 이하 소형 분양가는 3.3㎡당 5,839만 원에서 5,818만 원으로 0.4% 하향 조정되며 약보합세를 유지했다.
단위 면적당 가격은 소형이 높더라도 절대적인 공급 금액이 낮아 청약 문턱을 낮춘 셈이다. 이에 따라 전통적 선호 평형인 국민평형(전용 84㎡ 포함 60~85㎡)의 서울 청약 비중은 지난해 35.5%(9만 8,088건)에서 올해 11.5%(1만 6,799건)로 23.9%p 급감했다.
매매 시장도 초소형 '신고가' 속출… 중저가 '생존 매수' vs 강남 '갈아타기'
분양 시장에서의 소형 선호 경향은 기존 재고 주택 매매 시장으로도 전이되고 있다. 서울 전월세난과 집값 상승세가 맞물리면서 40㎡ 이하 초소형 아파트를 중심으로 신고가 거래가 잇따르고 있다.
서대문구 북아현동 '신촌푸르지오' 전용 34㎡(14평형)는 최근 9억 원에 매매계약이 체결되며 최고가를 새로 썼다. 직전 거래가 대비 1억 5,000만 원 오른 금액이다. 성북구 돈암동 '돈암현대' 전용 41㎡ 역시 6억 700만 원에 거래되며 6억 원 선을 첫 돌파했다. 강서구 방화동 '마곡중앙하이츠' 전용 39㎡(6억 2,000만 원), 도봉구 쌍문동 '솔밭노블리안' 전용 36㎡(3억 3,500만 원) 등 외곽 지역 단지들에서도 신고가 행진이 이어졌다.
고가주택 밀집 지역인 강남권에서도 초소형 단지가 강세를 보이고 있다. 송파구 잠실동 '리센츠' 전용 27㎡는 19억 5,000만 원에 팔려 반년 만에 4억 원가량 급등했으며, 서초구 잠원동 '킴스빌리지' 전용 30㎡도 15억 5,000만 원에 최고가를 기록했다.
지역별 수요층의 매수 목적은 차이를 보인다. 외곽 및 중저가 지역은 디딤돌대출이나 보금자리론 등 정책대출 한도(6억 원 이하)에 맞춘 무주택자들의 실거주용 추격 매수 성격이 강하다. 반면 강남권 초소형은 대출 규제 속에서 상대적으로 적은 현금으로 상급지에 진입하려는 갭투자 및 갈아타기용 수요가 결합된 결과로 분석된다.
희소성 갖춘 대형에는 고자산가 집중… 수도권 청약 시장 '양극화' 고착화
실수요가 소형으로 몰리는 동안, 85㎡ 초과 대형 면적에서는 높은 분양가 상승률을 뚫고 자금력을 갖춘 고자산가 수요가 집중되는 양극화 현상이 관측됐다.
서울 전용 85㎡ 초과 대형 아파트의 3.3㎡당 분양가는 2025년 3,987만 원에서 2026년 6,946만 원으로 1년 새 74.2% 폭등했다. 그러나 서울 전체 청약에서 대형이 차지하는 비중은 3.9%에서 8.7%로 오히려 확대됐다. 인천 역시 대형 분양가가 3.3㎡당 88.3% 오르는 동안 대형 청약 건수는 2,422건에서 1만 1,810건으로 약 4.9배 증가했다.
부동산 자산관리 관계자는 "고금리와 건자재 가격 상승으로 총분양가 부담이 가중되면서 대다수 실수요자는 평형을 낮추는 실용적 선택을 하는 반면, 핵심지 정비사업 단지의 대형 면적은 희소성과 고급화 프리미엄, 추첨제 비율 확대 등이 맞물려 자금력을 갖춘 청약 수요가 별도로 유입되고 있다"고 설명했다.
이어 "가구 분화에 따른 1~2인 가구 증가와 혁신 평면 설계 도입으로 소형 면적의 주거 편의성이 개선된 점도 영향을 미쳤다"며 "실수요자의 소형선호와 고자산가의 대형 선호로 갈라지는 청약 시장의 이중화 현상은 당분간 지속될 것"이라고 내다봤다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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