개미마을·문화마을·홍제4구역, 2500가구 대단지로 재탄생
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[서울=이진형 기자] 서울의 대표적 판자촌 밀집지이자 '마지막 달동네'로 꼽히던 서대문구 홍제동 개미마을 일대가 최고 30층, 2,520여 가구 규모의 초대형 숲세권 주거단지로 전환된다. 그간 개별적으로 추진되다 정체됐던 3개 인접 마을이 하나의 정비구역으로 묶이면서 사업성에 물꼬가 텄다.
서울시는 서대문구 홍제동 9-81번지 일대의 주택정비형 재개발사업 신속통합기획(신통기획)을 최종 확정했다고 밝혔다. 이번 기획 확정으로 서울시 신속통합기획 추진 대상지 314곳 가운데 총 201곳이 기획을 완료하게 됐다.
개별 개발 잔혹사 끊는다… 3개 구역 통합으로 사업성 극대화
사업 대상지인 개미마을, 문화마을, 옛 홍제4구역은 수년 동안 개별 정비사업을 추진해왔으나 번번이 무산된 바 있다. 인왕산 자연경관 보호 규제, 개발제한구역 해제에 따른 용도지역 상향 제한, 고지대 지형 조건 등으로 인한 낮은 사업성이 발목을 잡았다.
특히 개미마을은 2006년 개발제한구역 해제 이후 민영주택, 모아타운, 주거재생혁신지구 등 다각도의 개발 방식이 검토됐으나 결실을 보지 못했고, 그 사이 주택 노후화가 심화되며 주민들이 누수, 화재, 동파 위험에 지속적으로 노출돼 왔다.
서울시와 서대문구는 개별 추진 방식의 한계를 극복하기 위해 3개 마을을 하나의 정비구역으로 합치는 해법을 제안했다. 9차례에 걸친 현장 간담회와 주민 협의를 통해 주택용지의 용도지역을 기존 제1종·제2종(7층)·제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 대폭 상향하여 사업성을 대폭 끌어올렸다.
인왕산 경관 보호와 최고 30층의 조화… 자연 친화적 도시 설계
단지 배치는 인왕산 자락의 경관을 훼손하지 않도록 입체적으로 계획됐다. 산과 인접한 부지는 20층 내외의 저·중층으로 배치하고, 내부순환로변은 최고 30층 내외로 설계해 인왕산 능선 흐름과 어우러지는 단계적 스카이라인을 형성한다.
경관 통경축 확보: 내부순환로에서 인왕산 정상, 기차바위, 능선 조망이 가능하도록 폭 20m 크기의 통경축 2곳을 동서 및 남북 방향으로 조성한다.
녹지 공간 복원: 무허가 건물 난립으로 훼손됐던 인왕산 자락 부지 약 3만㎡는 기부채납 등을 통해 시민들을 위한 공원으로 회복·조성된다.
지형 단차 활용: 대상지 내 최고 105m에 달하는 고저 차를 고려해 대규모 절·성토를 최소화한다. 지형 단차로 발생하는 데크 하부 공간에는 주민공동시설과 외부 마당을 내어 단지 내 보행로와 연결한다.
교통 동선 분리 및 주민 편의시설 재배치
대단지 들어섬에 따른 인근 교통 정체를 해소하기 위한 도로망 정비도 포함됐다. 주요 진입로인 세검정로 변은 내부순환로 진입 차량과 아파트 주민 차량 동선을 상호 분리한다. 또한 내부순환로 하부 공공부지를 구역에 편입해 세검정로와 연결되는 추가 진입도로를 개설하기로 했다.
마을의 역사성을 보존하기 위해 기존의 주요 생활가로인 '세검정로4길'은 입체도로로 살려두고, 홍제천·인왕중학교·홍제역으로 이어지던 옛길 동선도 유지한다.
아울러 단지 내부와 접근성이 떨어졌던 홍제3동 주민센터 및 내부순환로 하부 사회복지시설은 지형 단차를 활용해 단지 초입 근린생활시설 부지로 복합화·재배치함으로써 지역 주민 전반의 이용 편의를 높일 계획이다.
김창규 서울시 도시공간본부장은 "한국전쟁 이후 형성된 무허가 판자촌으로 서울의 숙원사업으로 남아 있던 개미마을 일대가 통합 개발이라는 결단을 통해 첫발을 떼게 됐다"며 "주민들이 안전하고 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있도록 정비계획 수립 등 후속 행정 절차를 적극 지원하겠다"고 말했다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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