[전문가 칼럼 | 이태광 교수] 1.29 대책 한 달, ‘공급 착시’와 ‘징벌적 세제’가 낳은 역설
이재명 정부의 첫 대형 부동산 카드인 ‘1.29 주택공급 대책’이 발표된 지 한 달이 지났다. 서울 용산과 경기 과천 등 알짜 부지를 앞세워 6만 가구를 공급하겠다는 정부의 의지는 확고해 보이나, 시장은 오히려 차갑게 식어가고 있다. 정책의 수혜자가 되어야 할 무주택자는 ‘대출의 덫’에 갇혔고, 다주택자는 ‘증여’라는 요새로 숨어들었다. 사지로 몰린 지방은 이제야 겨우 생존을 위한 자구책을 건의하고 있다.
1. ‘공급 시그널’의 허상과 재탕 논란
정부는 수도권 핵심지에 6만 호를 쏟아붓겠다고 공언했지만, 시장 전문가들은 이를 ‘언 발에 오줌 누기’라고 평가한다. 용산 국제업무지구와 태릉CC 등은 이미 과거 정부에서 주민 반대와 지자체 갈등으로 표류했던 부지들이다.
실제로 서울시는 용산의 기반 시설 한계를 이유로 물량 축소를 요구하고 있어, 발표 수치와 실제 입주 물량 사이의 ‘착시 효과’는 불가피하다. 여기에 입주까지 최소 5~8년이 걸리는 시차를 고려하면, 당장의 매물 부족을 해결하기엔 역부족이라는 사실이 분명해지고 있다.
2. 양도세 중과 부활, ‘퇴로’ 없는 압박이 부른 매물 잠김
오는 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된다. 최고 세율이 82.5%에 달하는 징벌적 과세를 앞두고 정부는 “마지막 탈출 기회”라고 경고했지만, 자산가들은 ‘매도’ 대신 ‘증여’를 선택하고 있다.
국가에 세금으로 80%를 헌납하느니 자녀에게 30~50%의 증여세를 내고 물려주는 것이 합리적이라는 판단이다. 6월 이후 서울 핵심지의 매물이 씨가 마르는 ‘거래 절벽’이 예견되면서, 부동산은 이제 자산을 넘어선 ‘신분제’의 도구로 고착화되고 있다.
3. ‘LTV 90%’의 배신, 고소득자만을 위한 사다리
무주택자들의 내 집 마련 사다리로 칭송받던 LTV 90% 완화는 DSR(총부채원리금상환비율)이라는 거대한 벽 앞에서 그 실체가 드러났다.
대출 한도가 늘어나도 소득 기준이 그대로인 상황에서, 이 혜택은 대기업 맞벌이 부부 등 고소득 무주택자들의 상급지 진입만 도와줄 뿐이다. 정작 자산 형성이 부족한 청년과 서민들에게는 “그림의 떡”일 뿐이며, 오히려 이들이 감당할 수 없는 고금리 이자 부담은 ‘하우스푸어’로 가는 지름길이 될 수 있다는 우려가 깊다.
4. 지방 부동산의 반격, ‘역발상’이 필요한 시점
수도권 쏠림에 가려진 지방 시장은 이제야 ‘지방 주택 수요확충 3종 패키지’에 기대를 걸고 있다. 인구감소 지역의 7억 이하 주택을 주택 수에서 제외하고, 미분양을 공공이 사주는 환매 보증제가 본격화되면 지방 시장의 하방 경직성은 강화될 것이다.
역사적으로 부동산의 기회는 규제가 극에 달한 곳이 아니라, 혜택이 시작되는 곳에서 찾아왔다. 서울의 매물이 잠기고 가격이 왜곡될 때, 상대적으로 저평가된 지방 거점 도시의 신축 단지들이 자산 포트폴리오의 새로운 대안으로 부상할 가능성에 주목해야 한다.
◇지방 주택 수요확충 3종 패키지 상세 분석
1. 인구감소지역 주택 ‘주택 수 제외’ (세제 특례)
지방의 가장 큰 매수 걸림돌이었던 세금 부담을 대폭 낮춰 다주택자의 진입 장벽을 허무는 정책입니다.
대상: 비수도권 인구감소지역(89곳) 및 관심지역(18곳) 내 주택 (공시지가 9억 원 이하)
내용: 해당 지역 주택 취득 시 양도소득세와 종합부동산세 산정에서 주택 수 제외.
기대 효과: 기존 다주택자가 지방 주택을 사도 종부세 '고세율' 폭탄을 맞지 않으며, 양도세 중과도 배제되어 '세금 프리' 지역이 형성됩니다.
2. 준공 후 미분양 특례 가액 상향 (7억 원)
실수요자와 1주택자의 지방 미분양 아파트 구매를 유도하기 위한 조치입니다.
변경: 1세대 1주택 특례가 적용되는 지방 미분양 주택 가액 기준을 6억 원 → 7억 원으로 상향.
혜택: 1주택자가 지방의 7억 이하 미분양 분양권을 사더라도 '1세대 1주택자' 신분이 유지됩니다.
(12억 이하 양도세 비과세, 종부세 기본공제 12억 원 등 혜택 유지)
3. ‘주택환매 보증제’ 도입 (안전장치)
"지금 샀다가 가격이 더 떨어지면 어쩌지?"라는 불안감을 공공이 직접 해결해 주는 제도입니다.
내용: 수분양자가 입주 후 일정 기간(2~3년) 거주한 뒤, 집값이 하락하거나 개인 사정이 생기면 미리 정해진 가격(분양가의 80~100%)으로 리츠(REITs)에 되팔 수 있는 권리를 부여합니다.
구조: 사실상 정부와 리츠가 '집값 하한선'을 보장해 주는 구조로, 지방 분양 시장의 극심한 심리적 위축을 타개하기 위한 카드입니다.
대상: 비수도권 인구감소지역(89곳) 및 관심지역(18곳) 내 주택 (공시지가 9억 원 이하)
수도권: 인천 동구, 경기 동두천시, 경기 포천시
강원: 강릉시, 동해시, 속초시, 인제군
충청: 대전 동구, 중구, 대덕구
호남: 광주 동구, 전북 익산시
영남: 부산 중구, 금정구, 경북 경주시, 김천시, 경남 통영시, 사천시
- - 관심지역의 정책적 의미:
거점 도시 포함: 강릉, 속초, 경주, 익산 등 인프라가 갖춰진 '살 만한 지방 도시'들이 대거 포함되어 있어 실제 수요자들의 관심이 매우 높은 지역들입니다.
- - 혜택의 확장:
정부는 1.29 대책을 통해 이 관심지역들에도 취득세 감면이나 세컨드 홈 특례 등의 혜택을 확대 적용하여, 수도권 자본이 이들 거점 도시로 흐르도록 설계했습니다.
미분양 해소의 핵심: 특히 속초나 경주처럼 미분양 우려가 있는 지역들에 대해서는 '준공 후 미분양 특례(7억 이하)'와 '환매 보증제'가 결합되어 강력한 매수 유인을 제공합니다.
이태광 상임고문
AI부동산경제신문ㅣ강원지사장
글로벌 경영학 박사 · 부동산학 박사
미국 미드웨스트대학교(Midwest University)
부동산학 교수 및 ISO 국제인증 심사교육원 원장
미국 미드웨스트대학교(Midwest University) 글로벌 부동산학 박사 취득
미국 Midwest University Ph.D. 리더십경영학 박사 취득
대한법률부동산연구소 소장(연구기관 대표)
미드웨스트대학교 대학원 부동산학 석·박사 과정 교수
한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 교수
한국부동산경매학회 수석연구위원 & 강원도
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