규제 리스크 빗겨간 대형 오피스텔 18개월 연속 상승
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[서울=이진형 기자] 서울 아파트 가격이 가파르게 상승하고 전세 매물 부족 현상이 심화되면서, 아파트 대신 주거용 오피스텔을 선택하는 ‘패닉바잉(공포 매수)’ 현상이 뚜렷해지고 있다. 특히 대출 규제가 덜한 오피스텔의 특성과 향상된 주거 만족도가 맞물리며 중대형 오피스텔을 중심으로 매매가와 경매 낙찰 건수가 역대 최고 수준을 기록 중이다.
■ ‘아파트 닮은꼴’ 중대형 오피스텔, 18개월 연속 가격 상승
15일 한국부동산원과 KB부동산에 따르면 서울 및 수도권 오피스텔 시장이 재평가 국면에 진입했다. 올해 3월 서울 오피스텔 매매가격지수는 100.34를 기록하며 꾸준한 우상향 곡선을 그리고 있다.
상승세의 주역은 아파트를 대체할 수 있는 전용면적 85㎡ 초과 중대형 단지들이다. 수도권 대형 오피스텔 매매가격지수는 2024년 10월 이후 18개월 연속 상승하며 165.2p를 기록, 종전 최고점이었던 2022년 11월 수치를 넘어섰다. 서울 오피스텔 평균 매매가격 역시 지난해 6월 3억 원을 돌파한 이후 지난달 3억 813만 원까지 치솟았다.
■ 아파트 규제 반사이익… 대출 문턱 낮고 실거주 만족도 높아
오피스텔 시장으로 수요가 쏠리는 핵심 원인은 강력한 아파트 대출 규제와 전세 공급 절벽이다. 서울 아파트 평균 매매가가 15억 원을 넘어서고 스트레스 DSR 3단계 및 LTV 규제가 적용되면서 무주택 실수요자들의 자금 마련이 어려워졌다. 반면 오피스텔은 비주택으로 분류되어 LTV가 최대 70%까지 적용되고 자금조달계획서 제출 의무가 없는 등 진입 장벽이 낮다.
주거 만족도 측면에서도 오피스텔이 아파트를 추월했다는 조사 결과가 나왔다. 한국부동산개발협회 자료에 따르면 오피스텔의 전반적인 거주 만족도(3.14점)는 아파트(3.12점)보다 높았으며, 특히 상업시설 및 대중교통 접근성에서 큰 우위를 보였다. 이에 따라 목동 '현대하이페리온', 용산 '래미안 용산더센트럴' 등 주요 입지의 단지들에서는 수억 원씩 오른 신고가 거래가 잇따르고 있다.
■ 경매 시장도 후끈… 1분기 낙찰 건수 ‘역대 최대’ 기록
매매 시장뿐만 아니라 경매 시장에서도 오피스텔은 ‘귀하신 몸’이 됐다. 올해 1분기(1~3월) 전국 오피스텔 경매 매각 건수는 1,388건으로 전년 동기 대비 25.3% 증가하며 역대 최대치를 경신했다. 아파트 주택담보대출이 사실상 막히자 상대적으로 대출이 원활한 오피스텔 경매로 투자자와 실수요자가 동시에 몰린 결과다.
서울 내 전세 매물이 올해 초 대비 32.7% 급감하는 등 임대차 시장의 불안이 가중되는 점도 오피스텔 선호를 부추기고 있다. 경매업계 관계자는 “아파트 급등기에 내 집 마련 기회를 놓친 실수요자들이 대출 규제를 피해 오피스텔로 눈을 돌리고 있다”며 “상급지 중대형 오피스텔이 ‘똘똘한 한 채’로 인식되면서 수요 쏠림 현상은 당분간 지속될 것”이라고 전망했다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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